Bất động sản: Áp lực tín dụng và nguy cơ nợ xấu gia tăng

Áp lực tín dụng và nguy cơ nợ xấu

Trong chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số, nền kinh tế cần kích hoạt đồng thời ba trụ cột gồm nông lâm nghiệp xuất khẩu, công nghiệp – xây dựng và tiêu dùng.

Trong đó, khu vực công nghiệp – xây dựng, hiện đóng góp khoảng 9–10% GDP, được kỳ vọng tăng trưởng tới 12% trong năm 2026. Tuy nhiên, thực tế đang buộc doanh nghiệp trong ngành phải ưu tiên duy trì hoạt động hơn là mở rộng.

Theo ông Hiệp, năm 2026 mở ra cơ hội lớn khi Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công với quy mô lên tới 1 triệu tỷ đồng. Đồng thời, nhiều vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư đã được tháo gỡ thông qua các chính sách mới, tạo điều kiện để hàng trăm dự án được tái khởi động, đặc biệt tại Hà Nội.

Dù vậy, biến động địa chính trị, nhất là căng thẳng tại Trung Đông đã đẩy giá nguyên vật liệu tăng mạnh khiến chi phí đầu vào leo thang. Điều này đặt các nhà thầu vào thế khó: tiếp tục triển khai dự án có thể chịu lỗ lớn, nhưng dừng thi công lại đối mặt nguy cơ vi phạm hợp đồng.

Không chỉ chi phí, bài toán vốn cũng trở nên căng thẳng. Theo ông Hiệp, năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp xây dựng còn hạn chế, khi số doanh nghiệp có vốn trên 500 tỷ đồng rất ít, khó đáp ứng các dự án quy mô lớn.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, với tỷ lệ lên tới khoảng 70%. Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng, bao gồm cả nhóm “Big 4”, đang thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng, thậm chí từ chối hoặc chỉ lựa chọn rất kỹ các dự án mới, chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.

Lãi suất tăng càng làm gia tăng áp lực cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Khi dòng tiền bị ách tắc, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, trong khi lượng hàng tồn kho lớn đứng trước nguy cơ chuyển thành nợ xấu do thiếu thanh khoản. Nếu không được xử lý, bài toán nợ xấu quy mô lớn của nền kinh tế sẽ càng thêm phức tạp.

Cần nới lỏng chính sách để khơi thông dòng vốn

Trước bối cảnh đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng để đạt mục tiêu tăng trưởng 12% của ngành xây dựng – bất động sản, yếu tố then chốt là điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, đặc biệt là kiểm soát và hạ nhiệt lãi suất.

Theo ông, bất động sản có tính lan tỏa rộng, liên quan tới hơn 10 ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, xi măng, du lịch hay khách sạn. Vì vậy, nếu dòng vốn tín dụng không được khơi thông, mục tiêu tăng trưởng chung sẽ chịu sức ép đáng kể.

Ở góc độ doanh nghiệp, năm 2026 được dự báo nên tập trung vào các phân khúc có khả năng hấp thụ tốt hơn như nhà ở xã hội, nhà ở giá trung bình và cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, bài toán cốt lõi vẫn là tìm kiếm nguồn vốn phù hợp để duy trì hoạt động.

Trên thực tế, động thái siết tín dụng đã xuất hiện từ đầu năm. Ngày 11/2, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam yêu cầu các chi nhánh tạm dừng tiếp nhận đề xuất mới liên quan đến dự án bất động sản của khách hàng doanh nghiệp nhằm kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Dữ liệu cho thấy, năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 19%, với dư nợ đạt khoảng 18,58 triệu tỷ đồng. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản vào khoảng 2 triệu tỷ đồng.

Trong khi đó, theo thống kê của Vietstock, tổng giá trị tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên gần 508.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng khoảng 30% so với đầu năm, chủ yếu là các dự án dở dang.

Ở chiều tích cực, việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp nhiều dự án được “hồi sinh”. Tính đến đầu năm 2026, hàng trăm dự án với quy mô lớn đã được xử lý, góp phần cải thiện nguồn cung và tạo thêm động lực cho thị trường, dù những thách thức về vốn và chi phí vẫn còn hiện hữu.