Giá chung cư tiếp tục neo cao, đất nền giảm nhẹ trong quý II/2026
Trong khi thanh khoản giảm, giá bất động sản vẫn đang ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn.
Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 do Bộ Xây dựng công bố, thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm. Tỷ lệ hấp thụ thấp gây áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp. Trong khi đó, giá bất động sản vẫn ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn.
Giá chung cư tại Hà Nội bình quân 123 triệu đồng/m2
Trong quý II/2026, giá căn hộ chung cư thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước, nhưng giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn neo cao.
Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Một số dự án tại Hà Nội tiếp tục có giá cao như Hateco Laroma 133-140 triệu đồng/m², Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m², Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden 80-87 triệu đồng/m².
Tại TPHCM, Masteri Thảo Điền khoảng 114-120 triệu đồng/m², Cantavil An Phú 80-89 triệu đồng/m² và An Gia Skyline 64-72 triệu đồng/m². Tại Hưng Yên, Sky Oasis Ecopark khoảng 55-70 triệu đồng/m², Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m² và Swan Lake Onsen Ecopark 70-95 triệu đồng/m².
Giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản yếu cho thấy người bán chịu áp lực phải đưa giá về sát hơn với khả năng hấp thụ thực tế.
Phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng có xu hướng điều chỉnh. Tại Hà Nội, The Zei khoảng 375-380 triệu đồng/m², Imperial Plaza 328-337 triệu đồng/m², Louis City 285-292 triệu đồng/m² và Jade Lake Residence 295-302 triệu đồng/m². Tại TPHCM, Lakeview City khoảng 220-250 triệu đồng/m², Saigon Mystery Villas 312-320 triệu đồng/m², Thủ Thiêm Villa 215-225 triệu đồng/m² và The Global City 360-371 triệu đồng/m².
Đất nền dự án trên thị trường thứ cấp cũng giảm khoảng 2-3% so với quý I. Giá rao bán bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m²; tại TPHCM giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Giá chuyển nhượng nhiều dự án giảm 3-6%, nhất là các sản phẩm giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán.
Khả năng tiếp cận vốn vay của người mua thấp
Một điểm đáng chú ý là tồn kho bất động sản tăng trong khi giá vẫn cao, khiến sức mua suy yếu và khả năng hấp thụ ở mức thấp. Thanh khoản giảm kéo dài thời gian thu hồi vốn, gây áp lực lớn hơn lên dòng tiền, đặc biệt với doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.
Lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm; nhiều khoản vay sau ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng. Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng vay mua nhà, đồng thời tạo áp lực tài chính lên chủ đầu tư.
Tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát thận trọng, ưu tiên các dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai và tạo nguồn cung thực. Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp cũng phân hóa rõ: các chủ đầu tư có năng lực tài chính và dòng tiền ổn định thuận lợi hơn, trong khi dự án vướng pháp lý hoặc thanh khoản thấp vẫn gặp khó.
Đáng chú ý, người mua nhà tiếp tục gặp khó khi vay vốn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập. Đây là một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường, làm gia tăng giao dịch không thành công và tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản cũng như quá trình phục hồi của bất động sản.
