Nhu cầu logistics ổn định, kéo tỷ lệ trống kho cao cấp xuống 16,7%

Thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) cao cấp tại miền Nam Việt Nam bước vào năm 2026 với diễn biến tích cực khi hoạt động cho thuê tiếp tục duy trì ổn định.

Trong quý I/2026, tổng hấp thụ ròng đạt hơn 110.000 m2, qua đó kéo tỷ lệ trống toàn thị trường giảm xuống còn 16,7%, tương đương giảm 2,85 điểm phần trăm so với quý trước.

Hoạt động thuê được ghi nhận ở nhiều nhóm khách hàng khác nhau, trong đó các doanh nghiệp sản xuất, bán lẻ và thương mại điện tử tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Nhu cầu thuê chủ yếu phục vụ cả thị trường nội địa lẫn hoạt động xuất khẩu.

Thay vì mở rộng diện tích một cách ồ ạt, các doanh nghiệp đang ưu tiên lựa chọn những kho logistics có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh và tiêu chuẩn vận hành cao, nhằm tối ưu chi phí và nâng hiệu quả chuỗi cung ứng.

Xu hướng này cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào chất lượng kho bãi và khả năng kết nối, đặc biệt tại các khu công nghiệp đã hình thành, có lợi thế liên kết với TP. Hồ Chí Minh và các cảng biển trọng điểm.

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, kết quả trong quý I phản ánh sự cải thiện đáng kể về hiệu quả vận hành của phân khúc nhà kho xây sẵn. Theo bà, nhu cầu đối với kho logistics chất lượng cao vẫn duy trì tích cực, cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động điều chỉnh chiến lược và tái cấu trúc chuỗi cung ứng trong bối cảnh môi trường toàn cầu nhiều biến động.

Về nguồn cung, thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam ghi nhận gần 50.000 m2 diện tích mới gia nhập trong quý, tập trung tại Đồng Nai và do Khu công nghiệp (KCN) Việt Nam phát triển.

Việc bổ sung nguồn cung mới đã nâng thị phần của KCN Việt Nam trong phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp tại miền Nam lên 6,9%, đồng thời đưa tổng nguồn cung toàn khu vực đạt khoảng 2,5 triệu m2.

Ở khía cạnh giá thuê, mặt bằng chung trong quý I/2026 tăng nhẹ 0,5% so với quý trước, đạt 5,07 USD/m2/tháng.

Mức tăng chủ yếu đến từ các dự án có tỷ lệ lấp đầy cao và chất lượng sản phẩm tốt. Trong khi đó, phần lớn thị trường vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định hoặc áp dụng chính sách điều chỉnh linh hoạt để tối ưu tốc độ lấp đầy.

Tổng kết về bức tranh chung, bà Trang cho biết thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam đã có một khởi đầu năm 2026 tích cực, với các chỉ số vận hành liên tục cải thiện. Trong thời gian tới, động lực tăng trưởng của phân khúc này được kỳ vọng đến từ xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, sự mở rộng của thương mại điện tử và đà tăng của tiêu dùng nội địa.

Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với một số thách thức như biến động của môi trường thương mại quốc tế, mức độ cạnh tranh gia tăng tại một số khu vực và áp lực chi phí đầu tư – vận hành. Các yếu tố này đòi hỏi doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong chiến lược đầu tư, phát triển và khai thác dự án.

Với nền tảng tích cực từ đầu năm, JLL kỳ vọng phân khúc logistics miền Nam sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng khu vực và duy trì tăng trưởng ổn định trong trung, dài hạn.