Thị trường nhà kho xây sẵn Việt Nam 2025: Nguồn cung sát nhu cầu

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, dù kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại trong nước vẫn tăng trưởng ổn định, với các chủ đầu tư lớn chủ động mở rộng nguồn cung và linh hoạt điều chỉnh sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Nhà kho xây sẵn hiện đại – với các tiêu chuẩn kỹ thuật cao như chiều cao thông thủy 9–12 m, tải trọng sàn khoảng 3 tấn/m², hệ thống bến xếp dỡ tối ưu, phòng cháy chữa cháy tự động và tích hợp dịch vụ hậu cần – tiếp tục là phân khúc được các chủ đầu tư tổ chức ưu tiên phát triển.

Những dự án có diện tích cho thuê thuần (NLA) trên 10.000 m², tọa lạc tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm thuộc thị trường cấp 1, được xếp vào nhóm nhà kho xây sẵn trọng điểm. Đây cũng là phân khúc ghi nhận hoạt động ổn định, khả năng chống chịu tốt trước các biến động của thị trường.

Miền Bắc: Nhu cầu phục hồi, nguồn cung tăng nhanh

Năm 2025, thị trường nhà kho xây sẵn miền Bắc (Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương) phục hồi rõ nét sau giai đoạn chững ngắn hạn do tác động thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Riêng quý IV/2025, hấp thụ thuần đạt 125.000 m², vượt tổng 3 quý trước; cả năm đạt 236.000 m², tăng 13% so với 2024, chủ yếu nhờ doanh nghiệp sản xuất và nhu cầu lưu kho mùa cao điểm cuối năm.

Nguồn cung tăng nhanh với 256.000 m² bổ sung, đưa tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m². Các dự án tiêu biểu gồm BWID ESR Yên Phong (mở rộng), Sembcorp Logistics Park Đình Vũ và IDEC Horizon Park (kho B2). Xu hướng phát triển kho cao tầng, kho đa chức năng cho thuê linh hoạt tiếp tục được đẩy mạnh nhằm tối ưu chi phí đất và đáp ứng nhu cầu đa dạng.

Giá chào thuê trung bình quý IV/2025 đạt 4,93 USD/m²/tháng, tăng 1,48% theo quý và 6,62% so với cùng kỳ, chủ yếu do mặt bằng giá cao tại các dự án mới. Năm 2026, miền Bắc dự kiến có thêm 683.000 m² nguồn cung mới, tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên, với nhu cầu thuê được dự báo duy trì ổn định, dẫn dắt bởi khối sản xuất và các doanh nghiệp logistics 3PLs.

Miền Nam: Tăng trưởng nhờ thị trường nội địa

Năm 2025, thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An) duy trì ổn định, bất chấp tác động từ kinh tế toàn cầu và chính sách thuế quan của Mỹ. Quý IV/2025 ghi nhận hơn 97.600 m² hấp thụ ròng, đưa tổng hấp thụ cả năm lên 453.000 m², tăng trên 70% so với 2024, chủ yếu nhờ doanh nghiệp logistics 3PLs và nhóm phục vụ thị trường nội địa trong mùa cao điểm tiêu dùng.

Về nguồn cung, dự án nổi bật là nhà kho hai tầng của BWID tại KCN Thuận Đạo với 120.000 m². Đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm tại miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m², tăng 11,2% so với năm trước; BWID và Mapletree tiếp tục dẫn đầu thị trường. Giá thuê trung bình quý IV đạt 5,04 USD/m²/tháng, tăng nhẹ theo quý và năm, song giá thuê thuần vẫn cạnh tranh nhờ chính sách ưu đãi linh hoạt khi nguồn cung bước vào giai đoạn tăng mạnh.

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng, năm 2025 cho thấy khả năng thích ứng linh hoạt của cả hai khu vực Bắc – Nam. Các chủ đầu tư không chỉ mở rộng quy mô mà còn chú trọng nâng cao chất lượng vận hành và tối ưu thiết kế kho, đặc biệt là mô hình kho cao tầng và sử dụng linh hoạt.

Trong năm 2026, thị trường kho vận miền Nam dự kiến có thêm 313.000 m² kho xây sẵn mới tại Đồng Nai và Bình Dương. Đáng chú ý, Sembcorp sẽ lần đầu tiên đầu tư mô hình nhà kho hỗn hợp xây sẵn tại khu vực này, dự kiến bàn giao vào cuối năm.

Với kỳ vọng vào chính sách thúc đẩy kinh tế trong nước và vai trò ngày càng được củng cố của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực, thị trường nhà kho xây sẵn được dự báo tiếp tục tăng trưởng tích cực, trong đó các tỉnh trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Bình Dương và Đồng Nai giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển logistics quốc gia.