Văn phòng Hạng A tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận đà phục hồi cuối 2025

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, trong quý IV/2025 thị trường văn phòng Hạng A tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) có những tín hiệu cải thiện rõ nét, với tỷ lệ trống giảm và nhu cầu thuê duy trì ổn định, đặc biệt tại các tòa nhà có chất lượng cao và tiêu chuẩn phát triển bền vững. Xu hướng “flight-to-quality” (tập trung vào chất lượng) tiếp tục là động lực chính, khi khách thuê ngày càng ưu tiên các không gian làm việc hiện đại và có chứng chỉ phát triển bền vững.

Trong năm 2025 qua, nhu cầu thuê văn phòng Hạng A tại khu vực Trung tâm - bao gồm các phường: Sài Gòn, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Tân Định, một phần phường Bàn Cờ, Xuân Hòa và phường An Khánh - chủ yếu tập trung vào việc nâng cấp và tái cấu trúc không gian làm việc theo chuẩn quốc tế. Xu hướng này giúp các dự án văn phòng chất lượng cao duy trì tỷ lệ lấp đầy ấn tượng, dao động từ 90% đến 95%, với lực cầu đến chủ yếu từ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ, sản xuất và logistics.

Hoạt động này giúp diện tích hấp thụ thuần tại khu vực trung tâm đạt khoảng 6.000 m² trong quý, nâng tổng mức hấp thụ cả năm lên hơn 35.000 m². Khu vực Ngoài Trung tâm cũng ghi nhận hoạt động tích cực, với lượng hấp thụ thuần cả năm đạt hơn 13.000 m².

Về nguồn cung, thị trường văn phòng Hạng A không ghi nhận dự án mới gia nhập trong quý IV. Dự án duy nhất hoàn thành và đi vào hoạt động trong năm là Saigon Marina IFC, có diện tích sàn khoảng 71.500 m², qua đó nâng tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tại khu vực Trung tâm lên hơn 572.000 m². Trong khi đó, tổng nguồn cung tại khu vực ngoài Trung tâm tiếp tục duy trì ở mức khoảng 91.000 m².

Nhờ lực cầu ổn định, tỷ lệ trống trung bình tại khu vực Trung tâm đã được cải thiện, giảm xuống 19%, so với mức 20% của quý trước. Tại khu vực ngoài Trung tâm, tỷ lệ trống trung bình cũng ghi nhận mức giảm mạnh, xuống còn 21,9%, so với 28,5% trong quý III/2025, phản ánh xu hướng phục hồi rõ nét hơn trong nửa cuối năm.

Về giá thuê, giá chào thuê gộp - bao gồm giá thuê và phí dịch vụ, chưa bao gồm VAT - của văn phòng Hạng A tại khu vực Trung tâm ổn định theo quý, đạt trung bình 64,7 USD/m²/tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Tại khu vực ngoài Trung tâm, giá thuê ghi nhận ở mức 36,2 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,7% theo năm, cho thấy thị trường vẫn giữ được sự ổn định về giá trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Will Trần, Trưởng bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp của JLL Việt Nam cho biết: “Nhu cầu thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ sự hiện diện và mở rộng hoạt động của các tập đoàn đa quốc gia. Động lực quan trọng đến từ các dự án phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế của thành phố, góp phần nâng cao vị thế của thành phố trong khu vực”.

Tuy nhiên, mức độ cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng gay gắt khi nguồn cung văn phòng Hạng A mới dự kiến gia nhập trong thời gian tới. Riêng trong năm 2026, tổng diện tích không gian làm việc cao cấp và đạt tiêu chuẩn xanh tại khu vực Trung tâm được dự báo sẽ vượt mốc 100.000 m².

Sự xuất hiện của các tòa nhà hiện đại, bền vững và tích hợp công nghệ cao sẽ tạo ra sức ép đáng kể đối với các dự án hiện hữu, đặc biệt là những tài sản đã vận hành lâu năm, có nguy cơ không còn đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của khách thuê về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận phát triển bền vững.

“Trong bối cảnh đó, chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng lâu đời cần cân nhắc triển khai các chiến lược nâng cấp, cải tạo hoặc tái định vị sản phẩm nhằm duy trì sức cạnh tranh và giá trị tài sản trong dài hạn,” ông Will Trần nhấn mạnh.