Bất động sản công nghiệp miền Nam diễn biến ra sao sau 10 năm mở rộng?

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mang tính chiến lược hơn.

Tổng quan 10 năm qua của phân khúc đất công nghiệp khu vực phía Nam. Nguồn: Cushman & Wakefield

Tăng trưởng cả lượng và chất

Sau một thập kỷ được thúc đẩy bởi sự mở rộng mạnh mẽ của nguồn cung, giá đất tăng và đà phát triển bền bỉ của hoạt động sản xuất, khu vực này đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy về quy mô, và hiện ngày càng hướng đến “chất”, định hình bởi nâng cấp hạ tầng, tái cấu trúc chuỗi cung ứng, hoàn thiện sản phẩm và sự tập trung lớn hơn vào hiệu quả vận hành.

Trong 10 năm qua, thị trường đất khu công nghiệp tại miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung tăng 80,21%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 9,18% trong giai đoạn này.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141% trong giai đoạn nhìn lại, trong khi giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) ghi nhận nguồn cung tăng 134%, với giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.

Phân tích cho thấy thị trường đã chuyển từ giai đoạn “mở rộng mạnh mẽ” sang giai đoạn “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”, phản ánh sự chú trọng ngày càng lớn vào tiêu chuẩn hiện đại, hiệu quả vận hành, các yếu tố bền vững và những giải pháp chất lượng cao hơn dành cho khách thuê.

Tổng quan 10 năm qua của phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) khu vực phía Nam. Nguồn: Cushman & Wakefield

Sự chuyển biến này được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam, các kết nối thương mại ngày càng mở rộng và sức hấp dẫn liên tục của Việt Nam như một cứ điểm sản xuất đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Những động lực mang tính cấu trúc này đã duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp và các sản phẩm xây sẵn trên khắp miền Nam, đặc biệt khi khách thuê ngày càng ưu tiên khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, hiệu quả vận hành và lựa chọn vị trí có tính chiến lược.

Giai đoạn tinh chỉnh để gia tăng giá trị

Tại miền Nam, nhu cầu đó đã thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp sâu hơn và một cấu trúc tăng trưởng vùng rõ nét hơn. Trong phạm vi Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (theo định nghĩa của Cushman & Wakefield, bao gồm TP HCM, Tây Ninh và Đồng Nai), tổng nguồn cung đất khu công nghiệp hiện đạt 36.400 ha tại 161 dự án. Khu vực này hiện cũng có khoảng 6,60 triệu m² diện tích nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại 205 dự án và 6,65 triệu m² diện tích nhà kho xây sẵn (RBW) tại 189 dự án.

Đến năm 2036, nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực được kỳ vọng sẽ tăng lên tối thiểu 58.557 ha tại khoảng 250 dự án, trong khi tổng nguồn cung RBF dự kiến đạt 7,76 triệu m² và tổng nguồn cung RBW dự kiến tăng lên 7,31 triệu m². Nguồn cung tương lai này tiếp tục củng cố vai trò của khu vực như một trong những hành lang trọng yếu về sản xuất, logistics và đầu tư công nghiệp của Việt Nam, đồng thời cho thấy tăng trưởng trong tương lai sẽ ngày càng được định hình bởi chất lượng, chiến lược vị trí và mức độ tích hợp với các chuỗi cung ứng rộng hơn.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn Cho thuê – Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: “Thị trường công nghiệp miền Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt thập kỷ qua, nhưng có thể thấy rõ rằng trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất. Một giai đoạn chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn. Đối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, đây đang trở thành một thị trường có mức độ chuyên môn hóa sâu hơn và khả năng cạnh tranh khác biệt hơn.”

Bà Đoan nói thêm: “Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất sâu, mạng lưới logistics đã hình thành và nguồn cung tương lai mạnh mẽ.

Đồng thời, kỳ vọng của khách thuê cũng đang gia tăng. Nhu cầu ngày càng hướng tới các tài sản công nghiệp được quy hoạch tốt hơn, các mô hình tài sản xây sẵn hiện đại hơn, và những địa điểm có thể hỗ trợ cả hiệu quả sản xuất lẫn khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.”