Nguồn cung bất động sản tiếp tục lệch pha, sản phẩm ra thị trường phần lớn là nhà cao cấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 5 tháng đầu năm nay, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở, khu đô thị với tổng diện tích khoảng 434 ha và tổng vốn đầu tư hơn 118.786 tỷ đồng, tăng 5 dự án so với cùng kỳ năm trước.

Riêng trong 5 tháng đầu năm nay, TP. Hồ Chí Minh có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Đồng thời, 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai, cung cấp ra thị trường 16.328 căn nhà, với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự lệch pha rõ nét. Trong tổng số hơn 16.300 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP. Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm nay thuộc phân khúc cao cấp. Ngay cả tại các địa bàn mới sáp nhập như Bình Dương cũ, nhiều dự án căn hộ mới hiện có giá 60-70 triệu đồng/m2, thuộc nhóm trung - cao cấp.

Dữ liệu Savills chỉ ra, phân khúc vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm khi tỷ trọng trên nguồn cung mới hiện chỉ khoảng 12-15%. Con số này được dự báo giảm xuống còn 5% trong những năm tới. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán từ năm ngoái đến nay là nhà cao cấp, giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi sản phẩm bình dân dưới 35 triệu đồng/m2 gần như không còn.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), từ năm 2021 đến nay phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường thành phố. Thay vào đó, các căn hộ giá dưới 70 triệu đồng/m2 đang dần được xem là nhóm nhà ở vừa túi tiền. Dù vậy tầm giá này được đánh giá là vượt xa thu nhập cũng như khả năng sở hữu của đại bộ phận người lao động.

Theo HoREA, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai liên tục tăng đã khiến việc phát triển nhà ở giá thấp ngày càng khó khăn. Do đó, nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Trong bối cảnh nguồn cung giá cao liên tục gia tăng khiến nhiều người phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven và các địa phương lân cận.

Theo dữ liệu từ Avison Young, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.

Vào đầu quý II/2026, giá căn hộ mở bán mới trung bình đã đạt khoảng 3.900 USD/m2 (102 triệu đồng/m2) tại TP. Hồ Chí Minh và 3.950 USD/m2 (gần 104 triệu đồng/m2) tại Hà Nội. Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp và giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà của người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Từ thực tế đó, Avison Young nhận định người trẻ hiện nay đang hình thành 3 nhóm hành vi chính trên thị trường nhà ở.

Nhóm thứ nhất là "chờ cơ hội", gồm những người vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để giảm thiểu rủi ro tài chính. Họ theo dõi diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới, đồng thời tập trung tích lũy thêm vốn.

Nhóm thứ 2 là "hành động", chấp nhận rủi ro tài chính ở mức nhất định để sở hữu nhà càng sớm càng tốt. Theo nhóm này, việc chờ đợi chỉ khiến cơ hội mua nhà ngày càng thu hẹp khi giá bán liên tục tăng.

Để hiện thực hóa kế hoạch, họ sẵn sàng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20 km nhằm tìm kiếm những căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn người mua trong nhóm này phải dựa vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc vay tới 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài trong 10-20 năm.

Trong khi đó, nhóm người thứ 3 không còn quá đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà là một lựa chọn tài chính chủ động nhằm duy trì sự linh hoạt trong công việc và cuộc sống. Việc thuê nhà giúp giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng phù hợp với thu nhập, đồng thời cho phép phân bổ nguồn vốn sang các kênh đầu tư hoặc mục tiêu phát triển cá nhân khác.