“Đường đi” của dòng vốn ngoại: Tìm kiếm hệ sinh thái, ưu tiên đầu tư dài hạn

“Soi” khẩu vị nhà đầu tư ngoại

Chia sẻ tại Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam" do CafeF vừa tổ chức, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, trong 2 năm (từ 2023 - 2025), lượng tìm kiếm bất động sản Việt Nam từ người nước ngoài đã tăng 28%. Nhu cầu này không dàn trải mà phân vùng rõ rệt, trong đó 40% tìm kiếm tại TP. Hồ Chí Minh, 22% tại Hà Nội và 15% tại các thị trường ven biển. Con số này phản ánh sức hấp dẫn và mức độ an toàn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với dòng vốn ngoại.

Theo ông Tuấn, nếu trước đây người nước ngoài mua bất động sản Việt Nam tập trung chủ yếu vào 1 đến 2 phân khúc cố định thì nay đã có sự phân tán rõ hơn. Có 3 nhóm bất động sản được khối ngoại tìm kiếm nhiều nhất: Thứ nhất, phân khúc căn hộ nằm ở “lõi” các đô thị lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bao gồm loại hình căn hộ cao cấp, hạng sang, thương hiệu (chiếm 48% tổng lượng tìm kiếm). Thứ hai là những bất động sản khu đô thị vệ tinh – nơi có hạ tầng, logistics, khu công nghiệp phát triển (chiếm khoảng 20%). Thứ ba là nhóm bất động sản nghỉ dưỡng tạo dòng tiền ổn định.

"Hiện nhà đầu tư nước ngoài đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản. Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn", ông Tuấn nói.

Cùng góc nhìn, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng, trong thời gian tới, dòng vốn ngoại vào Việt Nam vẫn duy trì xu hướng tích cực, nhưng sẽ không còn mang tính “ồ ạt” như giai đoạn 2013–2015. Thay vào đó, dòng tiền sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, hướng tới các cơ hội dài hạn và bền vững. Điều này xuất phát từ sự thay đổi trong vị thế của Việt Nam - khi nền kinh tế không còn chỉ dựa vào gia công mà đã tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, đặc biệt tại các trung tâm sản xuất lớn.

Theo ông Huấn, dòng vốn ngoại hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển. Do đó, các nhà đầu tư sẽ không đơn thuần mua bất động sản mà tham gia xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics hay thậm chí là hạ tầng dữ liệu, gắn với chiến lược dài hạn.

“Từ năm 2025 trở đi, bất động sản sẽ không còn là cuộc chơi của đầu cơ ngắn hạn, mà sẽ hướng đến giá trị cốt lõi như bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp, đô thị lớn và các khu vực có hạ tầng đồng bộ”, vị này nhấn mạnh.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, làm việc với các đối tác ngoại, ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản đánh giá, dòng vốn từ các nền kinh tế phát triển, đặc biệt là Nhật Bản, đang gia tăng quan tâm tới Việt Nam nhờ triển vọng tăng trưởng dài hạn và môi trường đầu tư ngày càng cải thiện.

Vị này nhấn mạnh, "khẩu vị" của nhà đầu tư toàn cầu chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang các tài sản có giá trị thực, khả năng khai thác dài hạn và tạo dòng tiền ổn định, hướng đến các đại đô thị quy mô trên 1.000 ha, nơi có đủ quỹ đất để kiến tạo hệ sinh thái tiện ích chuẩn mực quốc tế. Ông dẫn chứng mô hình như dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ là một ví dụ điển hình cho định hướng quy hoạch tiên tiến này tại Việt Nam. Những công trình mang tầm vóc như vậy hội tụ đủ điều kiện để trở thành các cực tăng trưởng kinh tế mới, tương đồng với các biểu tượng thịnh vượng tại Singapore hay Dubai, tạo ra sức hút tự nhiên vô cùng lớn đối với nguồn vốn ngoại.

"Việt Nam đang bắt đầu hành trình và dòng sản phẩm dự án theo chuẩn ESG. Theo đó, dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín như Vinhomes, mang lại giá trị và tầm ảnh hưởng tiên phong tại một thị trường đang có tốc độ phát triển và đô thị hóa nhanh như Việt Nam. Điều này cộng hưởng thêm giá trị lợi nhuận cho các nhà đầu tư”, ông Stephen Higgins chia sẻ.

Hạ tầng đô thị: "Cú chốt" tăng giá trị

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty CP Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cho biết, sự quan tâm của dòng vốn ngoại không phải là ngẫu nhiên. Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông liên vùng, cao tốc và hệ thống đô thị. Song song với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và tiện ích. Đây chính là nền tảng quan trọng giúp các dự án quy mô lớn phát huy hiệu quả và gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế.

Theo ông Tâm, rõ ràng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Trong đó sự tăng trưởng bền vững của bất động sản gắn liền với giá trị phát triển hạ tầng đô thị.

Chia sẻ về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ ( 2.870 ha), ông Tâm cho biết, dự án sở hữu những lợi thế nổi bật về vị trí, quy mô, mô hình phát triển và khả năng tạo dòng tiền. Với vị trí tiếp giáp biển dài hơn 13 km và kết nối trực tiếp với TP. Hồ Chí Minh – trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, dự án có lợi thế đặc biệt trong việc thu hút cả cư dân lẫn du khách.

Bên cạnh đó, dự án định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái “all-in-one", tích hợp tiêu chuẩn ESG. Việc kết hợp du lịch, thương mại và lưu trú được kỳ vọng tạo nguồn thu ổn định trong dài hạn, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế vào KĐT.

Giá trị bền vững của dự án còn được đánh giá cao ở góc độ hạ tầng kết nối. Vingroup đang đầu tư tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ với tốc độ 350 km/h. Theo đó, trong tương lai gần, từ dự án, cư dân chỉ mất 13 phút di chuyển để vào trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ). Chưa kể, việc đầu tư cầu vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu giúp tăng kết nối trực tiếp từ dự án đến sân sân bay Long Thành. Tất cả điều này được xem là "cú chốt" thu hút dòng người (giãn dân) và dòng tiền (từ hoạt động khai thác du lịch, thương mại), tạo giá trị đầu tư bền vững.

Chia sẻ tại Toạ đàm, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cũng phân tích, dù còn thách thức, song thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội. Một trong những động lực tăng trưởng quan trọng là đầu tư hạ tầng giao thông.

Theo ông Hiển, việc phát triển hệ thống cao tốc, sân bay và kết nối liên vùng không chỉ giải quyết bài toán logistics mà còn mở ra không gian phát triển mới cho nền kinh tế. Hạ tầng không đơn thuần là chi tiêu công mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy đô thị hóa, công nghiệp hóa và phát triển dịch vụ. Thực tế cho thấy nhiều khu vực sau khi được đầu tư hạ tầng đã nhanh chóng thu hút doanh nghiệp, hình thành các khu công nghiệp và đô thị mới, trong đó có sự tham gia ngày càng rõ nét của nhà đầu tư nước ngoài.

Yếu tố này cũng là lợi thế cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhấn mạnh, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng quy mô lớn, với mức cam kết lên tới khoảng 7% GDP – một tỷ lệ rất cao so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho các ngành, đặc biệt là bất động sản và công nghiệp.

Ngoài ra, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, dòng dịch chuyển dân cư vào các đô thị lớn gia tăng, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ. Những yếu tố này tạo nên một hệ sinh thái đầu tư tiềm năng, góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực.