Phát triển nhà ở xã hội: Tận dụng cơ hội vượt thách thức trong giai đoạn mới

Trước hết, trong những năm gần đây, không có giai đoạn nào mà NOXH được quan tâm sâu sắc và rộng rãi như hiện nay. Ngày 24/5/2024, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Chỉ thị 34-CT/TW, nhằm tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NOXH, đặt ra những định hướng và chính sách quan trọng để định hình thị trường.

Tiếp theo, sự hoàn thiện của thể chế pháp lý cho phát triển nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án NOXH, xây dựng nền móng vững chắc cho giai đoạn sau. Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 được xây dựng với những cơ chế ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê, tiền sử dụng đất và ưu tiên có quy hoạch, đồng thời giảm bớt các thủ tục hành chính phức tạp. Các thay đổi đã mở rộng đối tượng tiếp cận giúp người dân dễ dàng mua hoặc thuê NOXH hơn.

Thêm vào đó, nguồn cung NOXH đã có bước tăng trưởng ấn tượng trong năm 2024. Cụ thể, cả nước đã hoàn thành 28 dự án với quy mô hơn 20.000 căn hộ, tăng khoảng 46% so với năm trước. Hơn nữa, thị trường giao dịch mua – bán, cho thuê NOXH đã có những dấu hiệu sống động, minh chứng cho xu hướng tăng trưởng về nhu cầu sử dụng sản phẩm NOXH.

Bên cạnh đó, triển vọng sắp tới được đánh giá là khá sáng sủa, khi các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bắt đầu có tác dụng. Đồng thời, với tinh thần cải cách mạnh mẽ về thủ tục hành chính, phát triển kinh tế tư nhân, chuyển đổi số và đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, niềm tin vào sự phục hồi và phát triển của NOXH càng được củng cố.

Cùng với đó, mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% trong năm 2025 và hướng tới trên 10% cho giai đoạn 2026-2030 hứa hẹn sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường NOXH, góp phần cải thiện đời sống của người dân.

Đặc biệt, các chỉ đạo từ cấp lãnh đạo cao nhất đã tạo ra động lực mạnh mẽ cho việc triển khai và mở rộng các dự án NOXH trên toàn quốc. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương được kêu gọi nhằm tháo gỡ mọi rào cản về thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án.

Nhận diện những rào cản vướng mắc

Dù có nhiều tiến triển tích cực, nhưng thực tế cho thấy việc triển khai dự án NOXH vẫn gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện.

Trước hết, một trong những vấn đề cốt lõi là sự thiếu nhất quán trong quan điểm và cách tiếp cận đối với NOXH. Thực tế, vẫn tồn tại quan niệm cho rằng NOXH là hoạt động từ thiện, dựa trên cơ chế "xin – cho", dẫn đến sự e ngại và thiếu quan tâm từ một số địa phương cũng như doanh nghiệp (DN).

Tiếp theo, nguồn cung NOXH hiện nay vẫn còn rất khan hiếm, khi kết quả đạt được chưa đáp ứng được mục tiêu đề ra. Cụ thể, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ có khoảng 67 nghìn căn được hoàn thành kể từ năm 2021, đạt khoảng 6,7% kế hoạch giai đoạn 2021-2030, và trong năm 2024 chỉ có 15,6% kế hoạch được thực hiện. Đồng thời, số tiền giải ngân của gói tín dụng trị giá 145 nghìn tỷ đồng chỉ đạt khoảng vài phần trăm quy mô gói, cho thấy mức đầu tư còn rất hạn chế so với nhu cầu cấp bách.

Thêm vào đó, các vướng mắc về quy trình và thủ tục hành chính vẫn là rào cản lớn trong việc triển khai dự án NOXH. Vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể như bộ, ngành, địa phương, chủ đầu tư, môi giới và người dân chưa được quy định rõ ràng, gây nên sự khác biệt trong cách triển khai giữa các địa phương. Bên cạnh đó, mặc dù đã có những cải cách như bãi bỏ việc xác nhận hộ khẩu thường trú và điều chỉnh ngưỡng thu nhập, quy trình duyệt đối tượng người mua, mở bán và phê duyệt giá vẫn gặp nhiều khó khăn, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ và gây lúng túng, e ngại và lãng phí cho các chủ đầu tư.

Tiếp đến, nguồn vốn phát triển NOXH hiện nay chủ yếu dựa vào các "gói hỗ trợ" ngắn hạn hoặc trung hạn của các tổ chức tín dụng, tiền ngân sách khá nhỏ giọt, chưa mang tính "chủ lực" như vốn mồi của Nhà nước. Trong khi đó, vì các ngân hàng cũng phải cân đối nguồn lực nên các gói tín dụng ưu đãi chỉ có thể giảm lãi suất một cách hạn chế, khoảng 1,5-2% so với lãi suất thị trường và chỉ trong thời hạn nhất định (khoảng 5 năm), sau đó người vay sẽ phải chịu lãi suất thị trường. Điều này dẫn đến tính hấp dẫn của gói vay đối với người mua nhà và chủ đầu tư còn thấp, góp phần hạn chế nguồn cung NOXH.

Bài toán quy hoạch và quỹ đất cũng đặt ra nhiều thách thức. Chẳng hạn như, nhiều địa phương chưa chú trọng đến việc bố trí quỹ đất dành cho NOXH trong quy hoạch đô thị, dẫn đến tình trạng vừa thiếu vừa thừa quỹ đất. Thêm vào đó, khâu đền bù và giải phóng mặt bằng gặp khó khăn do giá đất duy trì ở mức cao và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Cùng với đó, tính minh bạch trong giao dịch NOXH vẫn chưa được đảm bảo hoàn toàn. Song song đó, hiện tượng "cò" rao bán chênh suất, việc đứng tên NOXH nhằm trục lợi đã làm xáo trộn thị trường và bức xúc người dân. Đồng thời, sự chênh lệch về giá bán của các dự án NOXH cùng diện tích và vị trí tương đồng cũng là vấn đề đáng lo ngại; công tác thanh - kiểm tra kéo dài, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của người dân và DN đối với chính sách NOXH.

Cuối cùng, thông tin và dữ liệu liên quan đến dự báo nhu cầu cũng còn hạn chế, khiến cho việc điều chỉnh cung – cầu gặp khó khăn, có nguy cơ gây ra lãng phí nguồn lực...

Kiến nghị một số giải pháp phát triển NOXH

Thời gian qua, lãnh đạo Chính phủ đặc biệt quan tâm đến phát triển NOXH, mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển NOXH.

Tại đây, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo đồng bộ với các cơ quan quản lý, ngân hàng, hiệp hội cũng như các DN với 8 nội dung chính.

Thứ nhất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng NOXH, yêu cầu các địa phương rà soát quỹ đất, ưu tiên chuyển đổi đất công, đất dự án chậm triển khai sang phát triển NOXH; Thúc đẩy giải ngân vốn và xử lý dứt điểm các thủ tục để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thứ hai, mở rộng đối tượng thụ hưởng, xem xét điều chỉnh tiêu chí thu nhập để mở rộng nhóm đối tượng được mua, thuê NOXH, bao gồm cả công nhân khu công nghiệp, người lao động tự do.

Thứ ba, cần cơ chế ưu đãi cho DN; Giảm lãi suất vay cho chủ đầu tư, miễn/giảm tiền sử dụng đất; Khuyến khích hợp tác công-tư (PPP) và huy động nguồn lực xã hội.

Thứ tư, hỗ trợ tài chính cho người mua; Tăng gói tín dụng ưu đãi từ ngân hàng chính sách (ví dụ: gói 120.000 tỷ đồng) với lãi suất thấp, thời gian vay dài; linh hoạt điều kiện vay, giảm tỷ lệ trả trước.

Thứ năm, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng; áp dụng cơ chế "một cửa" để tránh chồng chéo.

Thứ sáu, tăng cường giám sát và minh bạch; xử lý nghiêm tình trạng đầu cơ, trục lợi trong mua bán NOXH; công khai danh sách dự án, đối tượng được hưởng để đảm bảo công bằng.

Thứ bảy, mục tiêu cụ thể - phấn đấu hoàn thành 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021–2030, ưu tiên các tỉnh có nhiều khu công nghiệp.

Thứ tám, phát triển hạ tầng đồng bộ, yêu cầu đầu tư đồng thời hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện tại các khu NOXH.

Những chỉ đạo trên là hết sức toàn diện, tôi chỉ xin bổ sung một số kiến nghị. Thứ nhất, để phát triển bền vững của NOXH, cần phải có sự quán triệt và thống nhất quan điểm từ các cấp lãnh đạo, xác định là "chính sách kinh tế nhân văn".

Thứ hai, có thể phân nhóm kiến nghị cho ba nhóm đối tượng: cấp trung ương, chính quyền địa phương, và các DN – hiệp hội bất động sản.

Đối với các cơ quan quản lý Trung ương bao gồm: cần quán triệt và thống nhất quan điểm về NOXH như một chính sách kinh tế - an sinh xã hội. Việc đẩy nhanh hoàn thiện thể chế pháp lý là yếu tố then chốt. Đồng thời, cần ban hành đầy đủ các Nghị định, Thông tư hướng dẫn liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, đảm bảo tính nhất quán, dễ hiểu và đồng bộ giữa các quy định của Nhà nước.

Thêm vào đó, việc cắt giảm 30% thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo chỉ đạo của Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ là bước đi thiết yếu nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án.

Cùng với đó, việc tăng cường kiểm soát và xử lý nghiêm các trường hợp "thổi giá", đầu cơ và môi giới bất hợp pháp là cần thiết để bảo đảm thị trường NOXH vận hành một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả. Đồng thời, cần có các biện pháp can thiệp kịp thời từ Bộ Xây dựng và cơ quan chủ trì địa phương, phối hợp với Bộ Công An để theo dõi sát sao tình hình giao dịch bất động sản, từ đó đưa ra các giải pháp xử lý phù hợp.

Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý dự án, tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu các rủi ro tiềm ẩn. Song song đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan nhằm tạo lập nguồn vốn ưu đãi, đa dạng và phù hợp với nhu cầu phát triển NOXH.

Cần tạo lập nguồn vốn lãi suất ưu đãi, đa dạng, phù hợp hơn thông qua, chẳng hạn sớm thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp, cho người dưới 35 tuổi…). Đây là một trong những giải pháp mấu chốt, nguồn vốn cho quỹ này có thể đến từ: ngân sách Nhà nước (NSNN), trái phiếu Chính phủ, vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, cần thúc đẩy phát triển thị trường TPDN, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs); tăng cường vai trò của Tổ chức Tổng liên đoàn lao động VN trong phát triển NOXH cho thuê, nhất là tại các KCN.

Kiến nghị cần có cơ chế cho vay với lãi suất khoảng 5%/năm (điều chỉnh giảm lãi suất cho vay người nghèo theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở…), theo cơ chế dành ít nhất là 70-80% cho người mua nhà, 20-30% cho chủ đầu tư.

Cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, BĐS, nhà ở, độ tuổi, thu nhập; có cơ chế quản lý, sử dụng nguồn dữ liệu này, trong đó có phương án nghiên cứu thành lập sàn giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, thu phí dữ liệu đất đai, BĐS (về lâu dài)...

Đối với chính quyền địa phương, cần rà soát, cải thiện việc quy hoạch, bố trí quỹ đất và đảm bảo chất lượng các công trình NOXH. Chẳng hạn như, việc quy hoạch các dự án NOXH cần phải bao gồm hệ sinh thái đầy đủ như giao thông, trường học, bệnh viện, chợ… để tạo ra môi trường sống tốt cho cư dân. Có chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù từng vùng, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công khai trong công tác thực hiện, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và giám sát thị trường NOXH.

Đối với các hiệp hội và DN bất động sản, việc tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính và đa dạng hóa nguồn vốn là điều cần thiết để hướng tới sự phát triển lành mạnh và bền vững. Đồng thời, các DN lưu ý chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ, đó là cần chú trọng đến chất lượng công trình NOXH và đảm bảo hệ sinh thái xung quanh được phát triển đồng bộ. Thêm vào đó, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh sẽ là những yếu tố quan trọng giúp DN nâng cao năng lực quản trị, cải thiện quy trình làm việc và tăng cường sự minh bạch trong giao dịch.

Hơn nữa, các DN xác định đây là trách nhiệm xã hội, cần cam kết rõ ràng, không để tình trạng "đội giá" hay môi giới quá mức, đảm bảo giá bán hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bản thân các DN cũng cần đẩy mạnh tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát dòng tiền và nợ đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, đảm bảo giá bán ổn định, hợp lý.

Các DN cần tăng cường chất lượng công trình và hệ sinh thái xung quanh dự án NOXH, chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và cải thiện quản trị DN theo các quy định pháp luật mới.