TP HCM: Áp dụng cơ chế "luồng xanh" cho nhà ở xã hội

Văn phòng UBND TP HCM đã ban hành thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND Thành phố về kế hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ "nhạc trưởng", khẩn trương rà soát và phân loại từng nhóm dự án gặp vướng mắc để xử lý dứt điểm, đồng thời chỉ định một đầu mối phối hợp liên ngành nhằm đảm bảo tiến độ khởi công.

Nới trần thu nhập cho người mua

Chuyển động tích cực nhất từ phía chính sách là việc TP HCM chính thức nới trần thu nhập để xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội. Cụ thể, mức thu nhập tối đa tăng lên 25 triệu đồng/tháng cho người độc thân và 50 triệu đồng/tháng cho cặp vợ chồng.

TP HCM đang mở cửa cơ chế cho cả người mua lẫn chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Dịch vụ nghiên cứu Savills TP HCM, đây là bước điều chỉnh cần thiết khi chi phí sinh hoạt tại đô thị lớn đã thay đổi hoàn toàn. Việc nâng trần giúp “cởi trói” cho bộ phận lớn lao động thu nhập trung bình, những người vốn không đủ giàu để mua nhà thương mại nhưng lại không đủ "nghèo" để hưởng chính sách cũ. Tuy nhiên, khi nhu cầu mở rộng, nguồn cung lại bộc lộ sự thiếu hụt nghiêm trọng. Dù năm 2025 Thành phố hoàn thành hơn 13.000 căn, nhưng mục tiêu 200.000 căn giai đoạn 2026 - 2030 vẫn là áp lực khổng lồ.

Thực tế, các dự án trung tâm như tại 324 Lý Thường Kiệt có giá kỳ vọng 25 triệu đồng/m2 đang thu hút sự chú ý cực lớn, nhưng lượng căn hộ cho lao động phổ thông lại hạn chế do phải ưu tiên các đối tượng chính sách.

Sự lệch pha cung - cầu này còn đẩy giá nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp tăng vọt. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng gấp 2-3 lần so với lúc mở bán, khiến căn hộ vốn dành cho người thu nhập thấp nay trở nên xa xỉ.

Cần cơ chế tín dụng cho doanh nghiệp

Nếu người mua kẹt ở khả năng tiếp cận, doanh nghiệp lại đứng trước rủi ro tài chính. Biên lợi nhuận nhà ở xã hội bị khống chế ở mức tối đa 10%, trong khi chi phí đất đai, xây dựng và lãi suất vay thương mại từ 12-14% đang bào mòn sức lực chủ đầu tư. Khi chi phí vốn vượt xa lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp khó có thể mặn mà đầu tư.

Cần cơ chế hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp nhà ở xã hội.

Bà Cao Thị Thanh Hương thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường đang thiếu một cơ chế hỗ trợ tín dụng nền tảng. Việc hình thành một quỹ tín dụng do Nhà nước bảo đảm với lãi suất thấp là "đòn bẩy" bắt buộc để doanh nghiệp có thể tham gia. Bên cạnh đó, bài toán vị trí cũng cần tính toán lại. Nhiều dự án tại các khu vực lân cận dù có giá rẻ nhưng lại xa trung tâm việc làm, khiến người lao động không thể lựa chọn vì chi phí và thời gian di chuyển quá lớn.

Nhằm giải quyết triệt để, Thành phố thống nhất duy trì họp giao ban hàng tháng và kiểm tra thực tế công trường 2 tuần/lần với các dự án chậm tiến độ. Các quỹ đất 20% tại dự án thương mại cũng được rà soát chặt chẽ để phân loại đơn vị nộp tiền hay trực tiếp xây dựng trên tinh thần công khai, minh bạch.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nghịch lý lớn nhất của thị trường nhà ở hiện nay là nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp vẫn lớn, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền lại thiếu trầm trọng. Thực tế này cho thấy, cấu trúc thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng, khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực chưa được phát triển tương xứng.

Ông TS Sử Ngọc Khương cho rằng nhà ở xã hội không thể phát triển như một phân khúc riêng lẻ, mà cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị. Nếu thiếu hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và hệ sinh thái sống đi kèm, nhà ở xã hội sẽ khó phát huy hiệu quả và khó thu hút người dân.

Bởi vậy, lời giải cho bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở giá bán, mà còn liên quan đến quy hoạch đô thị, phân bổ dân cư và chiến lược phát triển không gian sống dài hạn. Khi nhà ở xã hội được xem như một cấu phần của đô thị, việc phát triển sẽ hiệu quả và bền vững hơn.

Vị chuyên gia cho rằng cần có cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn thuận lợi hơn. Khi chính quyền địa phương xem nhà ở xã hội là một nhiệm vụ phát triển đô thị, quá trình triển khai sẽ hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, việc phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê cũng cần được đẩy mạnh để giảm áp lực mua nhà cho người dân. Đây là giải pháp đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng nhằm đảm bảo an sinh và tạo điều kiện cho người lao động có nơi ở ổn định.

Một hướng đi quan trọng khác là mở rộng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong các khu đô thị mới, đồng thời gắn phân khúc này với hệ thống hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng. Khi nhà ở xã hội được bố trí hợp lý trong cấu trúc đô thị, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận việc làm, dịch vụ và cơ hội phát triển.