Bất động sản công nghiệp, nhà ở vệ tinh Hà Nội chờ bứt phá

Bất động sản công nghiệp và nhà ở tại các tỉnh giáp ranh Hà Nội đang đứng trước triển vọng phát triển mạnh nhờ nhiều lợi thế: hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện, dòng vốn FDI tăng trưởng, nguồn lao động dồi dào, quỹ đất lớn và chi phí phát triển hợp lý. Đây là những yếu tố quan trọng thúc đẩy tiến trình công nghiệp hoá và đô thị hoá của khu vực.

Từ những thị trường công nghiệp cấp 1 sôi động

Sau sáp nhập hành chính, Hà Nội và các tỉnh lân cận được tinh gọn còn 1 thành phố và 5 tỉnh gồm: Hà Nội, Thái Nguyên, Phú Thọ, Bắc Ninh, Hưng Yên và Ninh Bình.

Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Hà Nội và 8 tỉnh lân cận đạt 12 tỉ USD, chiếm gần 1/3 cả nước. Bắc Ninh dẫn đầu với 5,12 tỉ USD, tiếp theo là Hà Nội (2,16 tỉ USD), Hưng Yên (1,6 tỉ USD) và Bắc Giang (1,23 tỉ USD). Sự hiện diện của nhiều tập đoàn quốc tế lớn như Samsung, Foxconn, Canon, Panasonic… đã biến nơi đây thành tâm điểm thu hút đầu tư.

Cùng với Hà Nội, 4 tỉnh: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc ghi nhận tỷ suất di cư thuần dương. Bắc Ninh và Hưng Yên dẫn đầu khi thu hút lực lượng lao động nhập cư, lần lượt đạt tỉ suất 18,1% và 1,7%. Nguyên nhân chính đến từ dòng vốn FDI tăng mạnh (Bắc Ninh tăng 184%, Hưng Yên tăng 56% trong năm 2024), tạo nhiều cơ hội việc làm và kéo theo nhu cầu chỗ ở.

Các địa phương như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam đang nổi lên là điểm nóng FDI. Dòng vốn này thúc đẩy nhu cầu hạ tầng khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng, kho bãi và dịch vụ phụ trợ.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN, Avison Young Việt Nam, nhận định: “Giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 tăng nhanh hơn mặt bằng chung phía Bắc. Nếu tốc độ tăng bình quân của các thị trường khác chỉ khoảng 2–3%/năm thì tại thị trường cấp 1, mức tăng đạt 5–7%/năm. Đơn cử tại Hải Phòng, giá thuê đất công nghiệp đã tăng từ 95–97 USD/m²/kỳ hạn (2023) lên 125–130 USD/m²/kỳ hạn (2025), tương đương CAGR 14,5%–15,8%”.

Theo ông Chí, quỹ đất vốn là đất nông nghiệp chuyển đổi công năng sang công nghiệp nên chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng ở phía Bắc thấp hơn phía Nam, qua đó duy trì lợi thế cạnh tranh về giá thuê. Cuối tháng 8/2025, bốn KCN mới đồng loạt khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội và Ninh Bình, mở ra dư địa phát triển dài hạn.

Bài toán nhà ở: 3 hướng đi khác biệt và triển vọng bứt phá

Sự bùng nổ FDI không chỉ kéo lao động nhập cư mà còn làm gia tăng nhu cầu nhà ở. Bắc Ninh hiện dẫn đầu cả nước về dịch chuyển dân cư, theo sau là Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Nhu cầu nhà ở tại các tỉnh vệ tinh vì thế vừa mang tính ngắn hạn (chỗ ở cho chuyên gia, công nhân) vừa dài hạn (an cư lập nghiệp).

Các tỉnh Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Phú Thọ nổi bật về nguồn cung nhà ở, sức cầu lớn và mức giá hấp dẫn. Với lợi thế quỹ đất dồi dào, giá đất cạnh tranh, đây đang là điểm đến của nhiều tập đoàn bất động sản lớn như Sun Group, Phú Mỹ Hưng, Bim Group.

Giải pháp nhà ở tại các thị trường vệ tinh hiện phát triển theo 3 hướng:

Thứ nhất, doanh nghiệp FDI tự xây dựng chỗ ở cho người lao động. Samsung cung cấp hơn 30.000 chỗ ở tại Thái Nguyên và Bắc Ninh; Foxconn triển khai tại Bắc Giang; Texhong phát triển tại Quảng Ninh.

Thứ hai, chủ đầu tư KCN tự phát triển hoặc hợp tác với doanh nghiệp bất động sản dân dụng. Nhiều dự án căn hộ dịch vụ tại Hà Nam đã được đặt mua ngay khi ra mắt. Tại Hải Phòng, Nam Long mua quỹ đất gần các KCN lớn để phát triển dự án EHome – dòng nhà ở vừa túi tiền.

Thứ ba, phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Các dự án trên 100ha tập trung nhiều ở vành đai ngoại thành Hà Nội, mở rộng ra Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Hòa Bình, tận dụng lợi thế đất rộng và chi phí thấp.

Thị trường bất động sản tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội ngày càng chứng tỏ tiềm năng phát triển độc lập, không phụ thuộc hoàn toàn vào khu vực lõi trung tâm. Lực hút FDI, lao động nhập cư, cùng với quỹ đất và hạ tầng phát triển đang tạo động lực cho cả bất động sản công nghiệp lẫn nhà ở.

Xu hướng đầu tư vì vậy sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, thể hiện ở giá đất tăng, nguồn cung đa dạng và sự tham gia ngày càng sâu rộng của các “ông lớn” trong ngành. Đây chính là thời điểm bứt phá cho thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ở quanh Hà Nội.