Chuyển đổi khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh: Bước ngoặt mới cho Việt Nam

Chuyển đổi xanh khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh

TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp khi thí điểm chuyển đổi 5 khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) sắp hết hạn thuê đất theo hướng xanh, bền vững và công nghệ cao. Đây không chỉ là giải pháp cấp thiết nhằm xử lý tình trạng hạ tầng xuống cấp, mất cân đối cung – cầu kéo dài nhiều năm, mà còn được xem là bước ngoặt chiến lược để Việt Nam nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị sản xuất toàn cầu.

Hiện TP. Hồ Chí Minh có 20 KCN/KCX đang hoạt động nhưng hơn một nửa đã lấp đầy và nhiều khu sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê đất từ các doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu, logistics và công nghệ cao ngày càng gia tăng, quỹ đất công nghiệp truyền thống dần trở thành điểm nghẽn lớn cho tăng trưởng.

Nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023, TP. Hồ Chí Minh bắt đầu chuẩn bị lộ trình chuyển đổi 5 KCN/KCX còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động. Mục tiêu không đơn thuần là gia hạn sử dụng đất mà là tái phát triển toàn diện theo mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, ưu tiên công nghệ cao, hạ tầng số, năng lượng sạch và hiệu quả môi trường.

Thực tế, quá trình dịch chuyển đã diễn ra từ trước đó. Trong giai đoạn 2021–2023, 11 nhà máy dệt may và da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi TP.Hồ Chí Minh sang các tỉnh lân cận nhằm nhường chỗ cho các ngành sử dụng đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, giai đoạn mới phức tạp hơn nhiều bởi đây là bài toán tái cấu trúc đồng thời về quy hoạch, chức năng sử dụng đất và định vị nhà đầu tư.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN của Avison Young Việt Nam cho biết, chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch – chức năng – nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường. Tuy nhiên đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn thành.

Áp lực còn đến từ phía cầu, thời hạn thuê còn lại quá ngắn cản trở việc kêu gọi đầu tư. “Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư”, ông Chí cho biết thêm.

Ngoài thời hạn, vì sao hạ tầng trong các KCN/KCX truyền thống không còn đủ sức thu hút nhà đầu tư chọn TP. Hồ Chí Minh? Theo ông Chí, công thức “đất rẻ, ưu đãi cao, triển khai nhanh” không còn đủ sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

Các ngành công nghiệp mới như bán dẫn, trung tâm dữ liệu, logistics lạnh, thương mại điện tử hay sản xuất công nghệ cao đòi hỏi địa điểm phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí hơn như năng lượng ổn định, logistics liên vùng, nhân lực chất lượng, khả năng mở rộng chuỗi cung ứng và tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.

Trong bối cảnh đó, “Mô hình ra quyết định tích hợp” đang được xem là công cụ tham chiếu quan trọng cho cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quy hoạch. Mô hình này đánh giá 12 yếu tố cốt lõi liên quan đến chi phí vận hành, hiệu quả logistics, lợi nhuận trên từng đơn vị hàng hóa, khả năng tiếp cận khách hàng, chính sách ưu đãi và độ bền tài sản trong suốt vòng đời đầu tư.

Thực tế tại TP.Hồ Chí Minh cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển từ tư duy “giá thuê” sang “logic vị trí”. Ví dụ, kho lạnh âm sâu của VNVC phục vụ vaccine được bố trí gần các bệnh viện lớn, trung tâm y tế và điểm chủng ngừa để tối ưu chuỗi bảo quản, cung ứng vaccine đủ nhanh, tối ưu việc đầu tư hệ thống dây chuyền bảo quản lạnh (vốn rất tốn kém). Trong khi các kho phân loại của các sàn thương mại điện tử được đặt ở vành đai logistics của TP. Hồ Chí Minh cũ (Củ Chi, Bình Chánh, Bình Dương) để tăng tốc giao hàng chặng cuối.

Cơ hội để Việt Nam vươn lên trên nấc thang giá trị

Với lợi thế lịch sử công thương lâu đời, lực lượng lao động lớn và hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, TP. Hồ Chí Minh vẫn có tiềm năng lớn để hút dòng vốn FDI chất lượng cao nếu quá trình chuyển đổi KCN/KCX đáp ứng những gì nhà đầu tư đang tìm kiếm khi tham khảo theo “Mô hình ra quyết định tích hợp”.

Quan trọng hơn, tác động của quá trình này không dừng ở thị trường bất động sản. Đây còn là cơ hội để Việt Nam thoát khỏi mô hình gia công truyền thống. Dù Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt. Tuy nhiên, phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, trong khi hàm lượng giá trị gia tăng nội địa ngành điện – điện tử mới đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia châu Á.

Nếu TP. Hồ Chí Minh xây dựng thành công các KCN thế hệ mới đủ chuẩn cho bán dẫn, nghiên cứu & phát triển (R&D), trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao, Việt Nam có thể thu hút sâu hơn các tập đoàn như Intel, Samsung, Qualcomm, đưa công đoạn R&D và thiết kế vào trong nước.

Các nhà sản xuất OEM (nhà sản xuất thiết bị gốc như Foxconn, Luxshare và Goertek) và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 đang dịch chuyển khỏi Trung Quốc và đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam, vừa giúp đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong bối cảnh cạnh tranh quốc tế ngày càng khốc liệt, lợi thế nhân công giá rẻ hay ưu đãi thuế đang giảm dần ý nghĩa. Năng lực cạnh tranh mới sẽ nằm ở chất lượng hạ tầng, khả năng đáp ứng công nghệ và tốc độ chuyển đổi mô hình phát triển.

Hiện TP. Hồ Chí Minh có mười dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai nhưng chỉ ba dự án đi vào vận hành. Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp. Năm KCN/KCX đang được TP. Hồ Chí Minh đưa vào diện chuyển đổi vì thế không chỉ là những dự án quy hoạch địa phương, mà có thể trở thành phép thử chiến lược cho tương lai công nghiệp Việt Nam. Nếu nắm bắt đúng xu thế và triển khai đủ nhanh, đây có thể là cú hích giúp Việt Nam tiến gần hơn tới vị thế trung tâm sản xuất hiện đại, bền vững và giá trị cao của khu vực.