Doanh nghiệp bất động sản "cai nghiện" tín dụng

Trong một tọa đàm gần đây, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch Bảo Hưng Invest, đơn vị đang phát triển nhiều dự án quy mô tại Hưng Yên chia sẻ đầy trăn trở rằng thời gian qua là giai đoạn rất thách thức.

Doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc dòng tiền để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Cú sốc lãi suất và sự lung lay của "văn hóa đòn bẩy"

"Trước đây, lãi suất vay doanh nghiệp chỉ dao động từ 6,5 - 8%, tạo điều kiện cực kỳ thuận lợi để khơi thông thanh khoản. Nhưng hiện nay, con số này đã vọt lên ngưỡng 10 - 12%, thậm chí biến động theo từng tháng khiến doanh nghiệp hoàn toàn bị động" - bà Hương Lan cho biết.

Theo bà Lan, lãi suất tăng cao là thách thức rất lớn trong bối cảnh các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản vốn đã hình thành thói quen phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Sự biến động này tạo ra hiệu ứng domino. Các doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để thực hiện các cam kết hỗ trợ lãi suất (0% lãi suất trong 18 - 24 tháng) như trước. Điều này đánh trực diện vào tâm lý khách hàng – những người vốn đã hình thành thói quen phụ thuộc sâu sắc vào đòn bẩy tài chính.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cũng thừa nhận với một ngành mà vốn vay chiếm tới 70% cấu trúc tài chính như bất động sản, việc lãi suất người mua nhà chạm ngưỡng 14 - 15%/năm là một "rào cản" khổng lồ. Biên lợi nhuận bị thu hẹp, thanh khoản tắc nghẽn, và thực tế nhiều dự án đã phải tạm dừng triển khai vì không gánh nổi chi phí vốn.

Chiến lược xoay trục dòng tiền

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy những con số biết nói về sự nguội lạnh của thị trường. Trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt 58%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước.

Chiến lược thanh toán dàn trải bằng vốn tự có giúp khơi thông thanh khoản và giảm áp lực lãi suất cho người mua nhà.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS thị trường đã không còn chỗ cho tâm lý "Fomo" (sợ bỏ lỡ cơ hội). Thay vào đó là một sự thận trọng cực độ. Theo đó, hiện nhà đầu tư chọn lọc ưu tiên tuyệt đối cho pháp lý và tiến độ. Xu hướng "lướt sóng" ngắn hạn gần như tuyệt chủng, thay vào đó là tầm nhìn nắm giữ tài sản từ 3 - 5 năm. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm khách hàng mua để ở hoặc nhà đầu tư có sẵn dòng tiền mặt dồi dào.

Để thích nghi với lãi suất cao, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi tư duy quản trị dòng tiền. Đại diện Bảo Hưng Invest chia sẻ doanh nghiệp cũng đang đưa ra những chính sách nhằm "cắt cơn nghiện" tín dụng. Thay vì dựa vào ngân hàng làm trung tâm, doanh nghiệp này chuyển sang mô hình phối hợp trực tiếp giữa: Chủ đầu tư – Nhà thầu – Khách hàng.

Lấy ví dụ tại dự án Vaquarius Sky Villa, bà Hương Lan cho biết, Bảo Hưng Invest đã áp dụng chính sách thanh toán mang tính đột phá như khách hàng chỉ cần đóng khoảng 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng. Mức đóng này chỉ ngang bằng với số tiền lãi và gốc nếu đi vay ngân hàng, nhưng khách hàng lại không phải chịu áp lực nợ nần hay thủ tục vay vốn phức tạp. Khách hàng có thể dồn các khoản thưởng, lương cuối năm để tăng tỷ lệ thanh toán, giúp hoàn tất nghĩa vụ tài chính trong vòng 3 năm bằng vốn tự có.

Bà Hương Lan nhìn nhận, việc giãn tiến độ này không chỉ giúp người mua dễ thở mà còn giúp doanh nghiệp có dòng tiền ổn định để thi công mà không phải phụ thuộc vào sự phê duyệt giải ngân khắt khe từ phía ngân hàng.

Không chỉ tái cấu trúc tài chính, các doanh nghiệp còn phải "nâng cấp" chất lượng sản phẩm để thuyết phục những khách hàng ngày càng khó tính. Cuộc đua giờ đây không còn là đua về số lượng hay diện tích, mà là đua về bản sắc.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Nguyễn Văn Đính tin rằng giai đoạn khó khăn này chính là "cuộc sát hạch" cần thiết. Đối với chủ đầu tư, chỉ những đơn vị có năng lực tài chính thực sự, pháp lý minh bạch mới có thể tồn tại. Với thị trường, các sản phẩm đầu cơ, "thổi giá" sẽ bị loại bỏ, nhường chỗ cho những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền (cho thuê, kinh doanh).