Giá căn hộ tăng nhanh hơn thu nhập, người mua dạt ra vùng ven

Nhân dịp kỷ niệm 30 năm có mặt tại Việt Nam, Savills vừa công bố Báo cáo tóm lược Thị trường Bất động sản quý III/2025. Báo cáo ghi nhận những tín hiệu khởi sắc của thị trường căn hộ sau thời gian dài trầm lắng. Dù tâm lý người mua cải thiện và tỷ lệ hấp thụ tăng, tuy nhiên khả năng chi trả lại đang trở thành rào cản lớn nhất đối với nhu cầu ở thực tại TP. Hồ Chí Minh.

Giá tăng nhanh hơn thu nhập, người mua “ly tâm” ra vùng ven

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills TP. Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ trong quý III/2025 ghi nhận tâm lý tích cực trở lại, nguồn cung mới bắt đầu xuất hiện, tỷ lệ hấp thụ tăng lên, nhưng khả năng chi trả của người dân “ngày càng xa tầm với”.

Trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố. Các chủ đầu tư vẫn tập trung phát triển phân khúc trung cấp. Nguồn cung mới đạt 2.000 căn đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo. Dù đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên nguồn cung hiện vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, lượng giao dịch trong quý đạt 2.700 căn, tăng so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ sự phục hồi của nhóm khách hàng mua ở thực và đầu tư dài hạn. Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Mặc dù quý III có điều chỉnh giảm nhẹ do các chính sách ưu đãi mạnh tay của chủ đầu tư nhằm giải phóng hàng tồn kho, song xu hướng chung vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định.

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An nổi lên như lựa chọn phù hợp hơn về giá so với khu vực nội đô.

Theo Savills, trong 9 tháng năm 2025, khả năng chi trả của người mua tại TP. Hồ Chí Minh giảm đáng kể, khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% tổng giao dịch, trong khi tại các tỉnh lân cận con số này vượt 60%. Đáng chú ý, Bình Dương chiếm tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng trong khu vực. Việc sáp nhập hành chính cùng quy hoạch đô thị mới với kế hoạch hạ tầng tham vọng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút của các thị trường vệ tinh.

Ông Troy Griffiths nhận định, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá dự báo vẫn tăng. “Áp lực chi trả đang khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận, nơi giá cả phù hợp hơn và hạ tầng đang phát triển nhanh”, ông nói.

Savills dự báo, đến năm 2028, nguồn cung tương lai tại TP. Hồ Chí Minh có thể đạt 60.000 căn, đến từ khoảng 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, phần lớn trong số đó vẫn tập trung ở khu Đông và khu Tây, vốn đã có hạ tầng kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố.

Căn hộ dịch vụ: Nhu cầu mạnh, nguồn cung hạn chế

Báo cáo cũng ghi nhận diễn biến khả quan tại phân khúc căn hộ dịch vụ, dù nguồn cung tiếp tục giảm. Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhu cầu thuê tốt được thúc đẩy bởi nhóm chuyên gia nước ngoài lưu trú dài hạn và lao động nhập cảnh theo chính sách thuận lợi, ngay cả khi nguồn cung đang ngày càng hạn chế.

Phân khúc căn hộ dịch vụ ghi nhận nguồn cung biến động trong quý III/2025, với mức giảm theo quý và theo năm chỉ còn khoảng 8.000 căn. Nguyên nhân là do một số dự án chuyển đổi công năng thành khách sạn hoặc tạm ngừng hoạt động để cải tạo. Điều này phản ánh nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh, loại bỏ tài sản kém sinh lời và nâng cấp sản phẩm hiện hữu.

Thị trường cho thấy sự ổn định trong quý III với công suất thuê ổn định ở mức 80% cùng với giá thuê tăng. Công suất thuê ổn định theo quý nhưng tăng theo năm, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ và bền vững đang hấp thụ hiệu quả nguồn cung. Nền tảng cho điều này đến từ nhóm khách thuê đa dạng, bao gồm các hợp đồng dài hạn của khách nước ngoài cùng với khách công tác ngắn hạn và cả khách du lịch lưu trú ngắn ngày.

Đặc biệt, phân khúc Hạng C – hướng đến khách thuê dài hạn từ Trung Quốc và Nhật Bản – tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng tiêu thụ mới. Điều này cho thấy sự hấp dẫn bền vững của phân khúc trung cấp trong bối cảnh chi phí thuê tại khu vực trung tâm ngày càng cao.

Theo Savills, triển vọng thị trường nhà ở và căn hộ dịch vụ trong giai đoạn tới sẽ được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và lực lượng lao động quốc tế. Trong 9 tháng năm 2025, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 1,5 tỷ USD FDI từ hơn 1.433 dự án mới.

Savills đánh giá, “nhu cầu thuê và mua căn hộ sẽ được thúc đẩy bởi sự phục hồi của hoạt động đầu tư nước ngoài, lượng chuyên gia quay lại làm việc sau đại dịch COVID-19, cùng tác động tích cực từ Nghị định 219/2025/NĐ-CP về chính sách cho thuê, lưu trú và đăng ký đầu tư.”

Đến năm 2027, nguồn cung mới dự kiến vẫn khiêm tốn và tập trung chủ yếu tại khu trung tâm và vùng phụ cận. Tuy nhiên, tình hình hoạt động được kỳ vọng duy trì ổn định, nhờ những động lực tăng trưởng vững chắc từ nhu cầu ở thực, đầu tư và thuê chuyên gia quốc tế.

Nhìn chung, báo cáo của Savills cho thấy thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc: niềm tin dần trở lại, thanh khoản cải thiện, nhưng bài toán khả năng chi trả và sự lệch pha giữa cung – cầu vẫn là thách thức lớn trong những năm tới.