Khách mua có tiềm lực tài chính mạnh dẫn dắt thị trường nhà ở cao cấp TP. Hồ Chí Minh

Thị trường nhà ở cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh khởi đầu năm 2026 với diễn biến tích cực khi thanh khoản duy trì ở mức tốt, mặt bằng giá bán tiếp tục ổn định và có xu hướng tăng nhẹ. Sự trở lại của các dự án đến từ những chủ đầu tư lớn, cùng chính sách bán hàng linh hoạt và hỗ trợ tài chính đa dạng, đã thúc đẩy nhu cầu mua nhà trong quý I/2026, đặc biệt từ nhóm khách hàng có năng lực tài chính vững vàng.

Theo báo cáo của JLL, trong quý I/2026, phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận 1.338 căn mở bán mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park với phân khu The Beverly – Opus One và The Global City với dự án Lumière Midtown. Bên cạnh đó, một số dự án cũng bắt đầu triển khai bán hàng sớm, tiêu biểu là Masteri Park Place.

Nhờ nguồn cung mới được bổ sung từ các dự án quy mô lớn, giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ cao cấp đạt 4.148 USD/m2, tăng 2,3% so với quý trước và tăng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong quý, thị trường ghi nhận 1.447 căn hộ cao cấp được tiêu thụ. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án mới ra mắt và lượng hàng tồn kho hiện hữu của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise Homes và Đất Xanh Group. Nhiều giao dịch đã được hoàn tất ở bước ký kết hợp đồng mua bán chính thức.

Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, phổ biến nhất là chiết khấu trực tiếp trong ngày mở bán, hỗ trợ thanh toán và miễn phí quản lý từ 1-2 năm. Những chương trình này góp phần duy trì sức mua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng trở lại.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới trong quý I/2026. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý tại các dự án đã mở bán thử nghiệm trước đó (soft-launch). Dù không có thêm sản phẩm mới, phân khúc này vẫn ghi nhận 562 giao dịch, chủ yếu đến từ nguồn hàng hiện hữu tại các dự án như Vinhomes Green Paradise và The Gladia. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.311 USD/m2, tăng 0,5% so với quý trước và tăng 7,4% so với cùng kỳ.

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ cao cấp trong quý chủ yếu đến từ các dự án lớn của những chủ đầu tư có uy tín lâu năm. Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm do các rào cản pháp lý chưa được tháo gỡ. Điều này tạo áp lực tăng giá đối với những sản phẩm hiện hữu có vị trí tốt và chất lượng cao.

Lãi suất cho vay mua nhà trong quý I/2026 cho thấy xu hướng tăng, tạo ra sự phân hóa rõ nét về khả năng tiếp cận của người mua.

Nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu áp lực lớn hơn từ chi phí tài chính gia tăng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở bị thu hẹp. Ngược lại, những người mua có tỷ lệ vốn tự có cao hoặc chỉ vay ở mức thấp lại được hưởng lợi từ các chương trình ưu đãi và chiết khấu do chủ đầu tư triển khai.

Bà Trang cho biết thêm, biến động lãi suất đã tái định hình cơ cấu người mua. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư buộc phải chủ động hợp tác với ngân hàng để xây dựng các gói vay ưu đãi, đồng thời kết hợp với chính sách chiết khấu cho khách thanh toán sớm và hỗ trợ thanh toán linh hoạt. Nhờ đó, các giao dịch trên thị trường vẫn duy trì được động lực tích cực, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và năng lực tài chính tốt. Đây cũng là nhóm đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhà ở cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay.

Về dài hạn, JLL đánh giá thị trường nhà ở cao cấp TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào các dự án có giá trị thực và giá bán phản ánh đúng chất lượng sản phẩm.

Những dự án được dự báo tiếp tục thu hút người mua là các dự án sở hữu vị trí chiến lược, chất lượng phát triển cao, tiện ích đồng bộ và pháp lý minh bạch. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp diễn trong thời gian tới nhờ nhu cầu ở thực của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, trong khi nguồn cung tại các khu vực trọng điểm vẫn hạn chế.

Đối với các phân khúc giá thấp hơn, JLL cho rằng, nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với việc cải thiện hạ tầng và hoàn thiện khung pháp lý sẽ là những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển trong thời gian tới.