Thị trường phía Nam đón hơn 20.000 m2 nhà xưởng xây sẵn cho thuê

Nhà xưởng xây sẵn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Theo Báo cáo Marketbeat quý III/2025 Cushman & Wakefield vừa công bố, sau khi sáp nhập các đơn vị hành chính trên cả nước, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 6,5 triệu m2 diện tích sàn cho thuê, tăng khoảng 2% so với trước sáp nhập. Riêng trong quý III/2025, thị trường ghi nhận hơn 20.000 m2 nguồn cung mới tại khu vực Bình Chiểu (TP. Hồ Chí Minh). Nhờ đó, TP. Hồ Chí Minh hiện dẫn đầu thị trường RBF với 47% tổng nguồn cung toàn vùng, khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp và logistics chiến lược của miền Nam.

Bất chấp nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức cao ấn tượng 92%, cho thấy nhu cầu thuê xưởng ổn định và sức hấp thụ tốt của thị trường. Các địa phương trọng điểm như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP. Hồ Chí Minh (90%) đều ghi nhận mức lấp đầy đồng đều.

Sức cầu chủ yếu đến từ các ngành sản xuất công nghệ cao và giá trị gia tăng như linh kiện điện tử, bo mạch và phụ kiện ô tô — nhóm ngành ưu tiên sử dụng mô hình nhà xưởng sẵn để nhanh chóng đi vào hoạt động, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai.

Trong 3 năm tới, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam dự kiến có thêm hơn 1 triệu m2 sàn RBF gia nhập thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định con số này vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt khi dòng vốn FDI tiếp tục hướng mạnh vào khu vực.

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển chiến lược của các chủ đầu tư từ phát triển nhà kho xây sẵn (RBW) sang nhà xưởng xây sẵn (RBF). Sự thay đổi này phản ánh tiềm năng lớn trong phân khúc RBF, khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng nhà sản xuất công nghệ có nhu cầu thuê nhà xưởng hoàn thiện để nhanh chóng vận hành.

“Lợi thế kép” cho thị trường từ sáp nhập địa giới hành chính

Chính sách sáp nhập địa giới hành chính đang tạo “lợi thế kép” cho thị trường: vừa mở rộng kết nối liên vùng, vừa đơn giản hóa thủ tục đầu tư, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn nhân lực, chuỗi cung ứng và hạ tầng logistics tại các tỉnh cửa ngõ như Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này giúp củng cố vai trò của RBF như một giải pháp sản xuất tối ưu, phù hợp cho nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm vị trí chiến lược trong khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Trong quý III/2025, giá thuê trung bình của RBF duy trì ở mức 4,8 USD/m2/tháng, ổn định so với quý trước và tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy thị trường vẫn giữ được sức hút dù kinh tế toàn cầu đối mặt nhiều biến động.

Trái ngược với phân khúc nhà xưởng, quý III/2025 không ghi nhận dự án nhà kho xây sẵn (RBW) mới. Tổng nguồn cung RBW toàn vùng hiện đạt khoảng 6,6 triệu m2 sàn, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm 45%, tiếp đến là Đồng Nai với 32%, thể hiện vai trò đầu mối phân phối và logistics chủ chốt của khu vực.

Tỷ lệ lấp đầy RBW duy trì ở mức cao 89%, trong đó TP. Hồ Chí Minh đạt 96%, phản ánh nhu cầu lớn tại các vị trí trung tâm. Sức ép từ giá thuê và hạn chế về quỹ đất đang khiến doanh nghiệp mở rộng ra vùng ven như Đồng Nai và Tây Ninh, nơi tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 87% và 76%.

Nhu cầu thuê nhà kho tăng mạnh vào mùa cao điểm tiêu dùng cuối năm, đặc biệt từ các ngành thực phẩm, đồ uống, dược phẩm và vật liệu xây dựng. Cùng với đó, giá thuê RBW trong quý III/2025 tăng 4% so với quý II/2025, lên mức trung bình 4,6 USD/m2/tháng.

Thị trường nhà kho xây sẵn được dự báo tiếp tục tăng trưởng mạnh với hơn 1,2 triệu m2 nguồn cung mới giai đoạn 2025–2027. Sự phát triển này song hành cùng các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc và sân bay Long Thành, mở ra cơ hội thiết lập mô hình phân phối hub & spoke hiệu quả cho doanh nghiệp logistics.

Việc hoàn thiện các tuyến kết nối liên vùng không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển, mà còn chuyển hóa các khu vực ngoại vi thành cửa ngõ logistics lý tưởng, thu hút các nhà vận hành chuỗi cung ứng hàng đầu. Nhờ đó, phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tiếp tục được xem là động lực quan trọng thúc đẩy công nghiệp và logistics miền Nam trong giai đoạn tới.