Bất động sản công nghiệp hai miền tăng tốc, nguồn cung bùng nổ

Báo cáo Marketbeat quý III/2025 của Cushman & Wakefield ghi nhận thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc và miền Nam có sự thay đổi lớn. Theo đó, sau sáp nhập tỉnh theo đơn vị hành chính mới của chính phủ tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 34.400 ha diện tích cho thuê, tăng 17% so với trước khi sáp nhập.

Miền Nam: Nguồn cung tăng bất động sản, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ nhưng nhu cầu ổn định

Trong quý III/2025, thị trường ghi nhận thêm nguồn cung từ việc khởi công Khu công nghiệp (KCN) Thủ Thừa (Tây Ninh), bổ sung hơn 100 ha. Với ranh giới hành chính mới, TP. Hồ Chí Minh chiếm 47% tổng nguồn cung toàn vùng, tiếp tục giữ vai trò đầu tàu công nghiệp và trung tâm kinh tế lớn nhất khu vực.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh khiến tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp tại miền Nam giảm còn 75% trong quý III/2025. Mức giảm này chủ yếu do lượng đất mới đưa vào thị trường, đặc biệt tại các khu vực có tỷ lệ hấp thụ thấp như Bình Phước. Tuy nhiên, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, đến từ các ngành sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, nhựa và thép – những lĩnh vực đang phát triển mạnh tại Việt Nam.

Cushman & Wakefield dự báo, trong 3 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 7.300 ha đất công nghiệp mới. Việc sáp nhập hành chính không chỉ mở rộng quy mô, mà còn định hình lại vùng kinh tế trọng điểm thành một “siêu đô thị công nghiệp – dịch vụ” với chuỗi giá trị liền mạch từ trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D)/tài chính (TP. Hồ Chí Minh) đến các cụm sản xuất chuyên sâu (khu vực Bình Dương, Đồng Nai) và cửa ngõ logistics/dịch vụ cảng biển (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An).

Với quy mô thị trường lớn hơn và nguồn cung dồi dào, hạ tầng khu vực tiếp tục được củng cố với hàng loạt dự án chiến lược như các tuyến cao tốc, Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải, tạo động lực kép giúp tối ưu hóa kết nối liên vùng giữa các KCN mới, KCN hiện hữu, các cảng biển và chuỗi cung ứng/hậu cần mang lại lợi thế cạnh tranh vượt trội cho các nhà đầu tư trong tương lai gần. Với nền tảng này, khu vực phía Nam được dự báo sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn FDI, đặc biệt là các dự án công nghệ cao.

Mặc dù nguồn cung tăng, giá chào thuê đất KCN trong vùng vẫn tăng nhẹ, đạt 180 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 0,55% so với cùng kỳ 2024. Diễn biến này phản ánh niềm tin của các nhà đầu tư vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của khu vực.

Miền Bắc: Nguồn cung bùng nổ, tỷ lệ lấp đầy giảm do mở rộng địa giới

Tại miền Bắc, Marketbeat cũng ghi nhận hơn 700 ha đất công nghiệp mới được bổ sung trong quý III/2025. Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đạt 23.563 ha, tăng 37% so với trước khi sáp nhập. Ba KCN mới khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình đã đóng góp phần lớn diện tích mới cho thuê.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của miền Bắc giảm còn 67%, song nguyên nhân chính là do lượng lớn đất công nghiệp ở các địa phương mới sáp nhập như Bắc Giang, Phú Thọ – nơi tốc độ hấp thụ chậm hơn. Thực tế, sức cầu vẫn mạnh tại các “đầu tàu” như Hà Nội (gần như kín quỹ đất) và Bắc Ninh (duy trì tỷ lệ lấp đầy 75%). Các lĩnh vực dẫn dắt vẫn là công nghệ cao, linh kiện điện tử và sản xuất bo mạch.

Trong giai đoạn 2025–2028, miền Bắc dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 6.500 ha đất công nghiệp. Ninh Bình nổi lên như điểm đến mới nhờ hai dự án quy mô lớn là KCN Đồng Văn V và Đồng Văn VI do Western Pacific đầu tư, cung cấp gần 500 ha đất cho thuê.

Việc mở rộng vùng kinh tế không chỉ giúp đồng bộ hóa thủ tục hành chính, tối ưu hóa phân bổ nguồn lực, mà còn hình thành “vành đai công nghiệp liên vùng” với khả năng cạnh tranh vượt trội. Cùng với đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình lên cấp quốc tế 4E và cao tốc Bắc – Nam giai đoạn mới sẽ củng cố vai trò logistics của khu vực, kết nối hiệu quả các trung tâm sản xuất và cảng biển phía Bắc.

Trong quý III/2025, giá chào thuê đất KCN miền Bắc đạt 133 USD/m²/thời hạn thuê, giảm nhẹ 2% so với quý trước do ảnh hưởng của các tỉnh có giá thấp mới sáp nhập, nhưng vẫn tăng 4% so với cùng kỳ 2024 – cho thấy xu hướng tăng giá bền vững tại các khu công nghiệp trọng điểm.

Cả hai vùng kinh tế trọng điểm Bắc – Nam đều đang bước vào chu kỳ phát triển mới, khi nguồn cung mở rộng nhanh, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh. Sự dịch chuyển này cho thấy bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn quy mô và chuyên nghiệp hơn, sẵn sàng đón nhận các dự án sản xuất công nghệ cao trong chuỗi cung ứng toàn cầu.