Chung cư Hà Nội tăng giá: Cuộc "làm sóng" của giới đầu tư?

Trên thực tế, dù giá tăng cao nhưng thị trường chung cư vẫn ghi nhận lượng thanh khoản đáng kể nhờ sự tiếp sức của “dòng tiền rẻ”. Tuy nhiên, trong khi giới đầu tư mạnh dạn tận dụng dòng tiền rẻ để mua vào thì người mua thực lại chùn bước. Trao đổi với Batdongsan.com.vn, nhiều môi giới cho biết, phải đến 60% lượng giao dịch của thị trường chung cư thời gian qua tập trung ở nhóm khách hàng đầu tư. Cá biệt, có dự án chính sách bán hàng-chính sách ân hạn miễn lãi tốt, lượng nhà đầu tư chiếm đến 70%. Giới đầu tư với độ mạo hiểm sẵn có đều mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính để mua thêm vào với niềm tin giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Nhà đầu tư Lê Hoàng Phú, người vừa vay ngân hàng đến 70% để mua căn hộ hạng sang tại Cầu Giấy cho rằng trong 2 năm tới giá dự án ông mới mua sẽ tăng mạnh vì quỹ đất nội đô đã cạn kiệt, gần như không có thêm dự án trung tâm ra hàng, giá đầu vào từ nguyên vật liệu, nhân công… đều tăng nên giá thành phẩm không thể rẻ. Ngoài ra, mặt bằng giá các dự án mới ra hàng đều trên 100 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm là từ 150 triệu đồng/m2 – với mặt bằng giá đã được thiết lập toàn thị trường, giá chung cư khó có thể quay đầu.

Anh Trọng Hưng, môi giới căn hộ tại phía Đông Hà Nội cho biết, chỉ trong 2 tháng gần đây, giá chung cư liên tục tăng mạnh theo tuần, thậm chí theo ngày, nhiều nhà đầu tư dễ dàng lướt sóng ăn lãi đậm thời gian ngắn, có nhà đầu tư lướt sóng ngay khi mới viết xong cọc. Điều này càng kích thích nhóm khách đầu tư mạnh tay sử dụng đòn bẩy ngân hàng để mua vào. “Thị trường chung cư Hà Nội đang nặng tính đầu cơ, là cuộc thổi giá của dân đầu tư”, anh Hưng nhấn mạnh.

Trong khi đó, đà tăng giá liên tục của căn hộ chung cư khiến nhóm khách mua ở thực hoang mang, chùn bước. Vợ chồng chị Đỗ Ngọc Bích, hiện đang thuê nhà tại chung cư Nam Trung Yên cho biết, vợ chồng chị đi xem nhà liên tục trong 1 tháng qua và đến hiện tại thì đã dừng ý định mua nhà khi giá chung cư tăng quá mạnh.

“Dù lãi vay rẻ nhưng tiềm lực kinh tế của hai vợ chồng tôi cũng không đủ điều kiện để ngân hàng duyệt vay nếu mua nhà thời điểm này. Với một căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh thuộc dự án chung cư cũ có tuổi đời 15 năm mà giá cũng đã gần 6 tỷ thì vợ chồng tôi dù rất muốn có nhà cũng không dám vay mua vì khả năng trả lãi hàng tháng cho khoản vay chúng tôi không cáng đáng được”, chị Bích chia sẻ.

Cũng theo môi giới Trọng Hưng rất nhiều người mua ở thực đã gác hoặc từ bỏ ý định mua nhà trước thực trạng giá chung cư liên tiếp leo thang tại Hà Nội. “Nhóm khách mua ở thực thường an toàn, không liều lĩnh. Họ mua để xác định an cư lâu dài nên khi thấy rủi ro từ bài toán vay mua, họ dừng lại. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư dù không đủ khả năng tài chính nhưng sẵn sàng dùng đòn bẩy với mục đích là bán kiếm lời trong thời gian ngắn”.

Những rủi ro khó lường

Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý: giá bán liên tục leo thang, trong khi nhiều nhà đầu tư vẫn mạnh tay vay ngân hàng để đổ tiền vào phân khúc này. Họ tin rằng nhu cầu nhà ở đô thị sẽ đảm bảo cho khả năng sinh lời, nhưng thực tế, việc lạm dụng đòn bẩy tài chính đang đặt không ít người vào tình thế bấp bênh.

Anh Trần Đại Tá, Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch tại phường Thanh Xuân cho biết, điều đáng lo ngại là tỷ lệ vay mua chung cư hiện cao hơn nhiều so với giai đoạn trước. Không ít nhà đầu tư sử dụng vốn vay trên 70% giá trị căn hộ, coi đó như “chiếc vé” để nhanh chóng nắm bắt cơ hội. Tuy nhiên, nếu lãi suất cho vay có dấu hiệu điều chỉnh, chi phí tài chính lập tức trở thành gánh nặng. Trong khi đó, việc tăng giá trong tương lai có thể không như kỳ vọng và nguồn thu từ cho thuê căn hộ lại chưa chắc đủ để bù lãi ngân hàng, nhất là ở các dự án cao cấp – nơi giá thuê không tương xứng với giá mua.

Cũng theo anh Tá, rủi ro còn nằm ở sự phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá. Một khi thị trường thứ cấp chậm thanh khoản, hoặc nguồn cung mới dồn dập ra mắt, biên lợi nhuận có thể nhanh chóng bị bào mòn. Khi ấy, nhà đầu tư không chỉ mất cơ hội sinh lời mà còn có nguy cơ buộc phải bán gấp để trả nợ, tạo ra vòng xoáy bán tháo cục bộ. Việc đổ xô dùng vốn vay để mua chung cư có thể để lại hệ lụy dài hạn cho cả thị trường lẫn hệ thống ngân hàng. Nếu dòng vốn vay chảy quá mạnh vào những tài sản khó thanh khoản, nợ xấu sẽ gia tăng và tác động lan tỏa sang ổn định vĩ mô. Điều này từng xảy ra tại nhiều thị trường trong khu vực, nơi bong bóng giá hình thành từ chính sự lạm dụng tín dụng bất động sản.

Vị giám đốc này nhấn mạnh, trong bối cảnh Hà Nội khan hiếm nguồn cung phân khúc bình dân, việc chạy đua vay nợ để gom căn hộ giá cao càng khiến thị trường trở nên méo mó, xa rời nhu cầu ở thực. Những nhà đầu tư chỉ dựa vào vốn vay mà không có chiến lược dòng tiền bền vững sẽ đối mặt với nguy cơ “kẹt hàng” ngay khi thị trường điều chỉnh. Rõ ràng, đòn bẩy tài chính không phải lúc nào cũng là “chiếc chìa khóa” để mở ra cơ hội đầu tư. Tại Hà Nội, nơi giá chung cư đã vượt xa thu nhập trung bình, việc vay nợ quá sức để chạy theo làn sóng đầu cơ có thể trở thành rủi ro kép – vừa cho nhà đầu tư, vừa cho toàn bộ thị trường.