VARS IRE chỉ ra loạt nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mạnh
Giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn tăng mạnh và liên tục trong giai đoạn 2019 - 2025, đặc biệt từ năm 2023 đến nay. Nguyên nhân của thực trạng này đến từ nhiều yếu tố đan xen - từ nguồn cung khan hiếm, chi phí phát triển dự án tăng, cầu nhà ở lớn, đến dòng vốn đầu tư dịch chuyển và tâm lý tích trữ tài sản của người dân.
Thông tin được đưa ra trong báo cáo chuyên đề “Nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp” do Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thực hiện.
Báo cáo cho biết, giai đoạn 2023 - 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025, giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động ở biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới đạt 78 triệu đồng/m2, trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn.
Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, dù chất lượng và hạ tầng xung quanh không thay đổi đáng kể. Tại Hà Nội, xuất hiện phổ biến các dự án có giá hàng trăm triệu đồng/m2, hiện tượng chưa từng thấy trong các giai đoạn trước.
Theo báo cáo, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh duy trì mức tăng liên tục, đặc biệt từ năm 2023 đến nay. Tính đến quý III/2025, chỉ số giá căn hộ so với năm 2019 đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP. Hồ Chí Minh.
Khẳng định sự gia tăng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả trực tiếp và gián tiếp, VARS IRE chỉ ra một số nhóm nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua.
Cụ thể, ở nhóm nguyên nhân về nguồn cung, báo cáo chỉ rõ 7 vấn đề chính:
Một là, nguồn cung tăng chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu lớn do quá trình đô thị hóa và di dân cơ học.
Hai là, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khiến giá bán bị đẩy lên đáng kể.
Ba là, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, bị đình trệ trong thời gian dài, nay tái khởi động với chi phí phát sinh cao.
Bốn là, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc bình dân, trung cấp khan hiếm.
Năm là, thị trường tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tham gia, giảm tính cạnh tranh.
Sáu là, thông tin quy hoạch, sáp nhập địa giới hành chính khiến giá đất tại một số khu vực tăng nóng.
Bảy là, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được công bố cũng góp phần kích giá bất động sản.
Ở nhóm nguyên nhân về cầu, báo cáo cho biết: tốc độ đô thị hóa nhanh, tỷ lệ dân số đô thị tăng từ 34,4% năm 2019 lên 44,3% năm 2024, tương ứng hơn 44 triệu người; mỗi năm có khoảng 1 triệu người di cư từ nông thôn ra thành thị, chủ yếu là lao động trẻ có nhu cầu nhà ở; tâm lý xã hội coi sở hữu nhà là biểu tượng của “an cư lạc nghiệp”, khiến nhu cầu mua nhà luôn ở mức cao; thị trường cho thuê nhà ở chưa phát triển ổn định, người dân vẫn ưu tiên mua nhà thay vì thuê.
Ngoài ra, báo cáo cũng chỉ ra một số yếu tố khác như: Dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ sản xuất – kinh doanh sang bất động sản do thị trường vàng, chứng khoán biến động mạnh; kiểm soát giao dịch còn hạn chế, tạo điều kiện cho đầu cơ, mua bán ngắn hạn, đẩy giá lên cao; chi phí sản xuất tăng, thị trường tiêu thụ trong và ngoài nước chậm khiến vốn đầu tư rời khỏi khu vực sản xuất, chảy sang bất động sản.
Để đưa giá bán bất động sản trở về mức thực chất, phù hợp với khả năng chi trả của người dân và phản ánh đúng giá trị sử dụng, VARS IRE cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp.
Theo đó, các giải pháp phải bao quát cả phía cung (gỡ vướng pháp lý, đa dạng phân khúc sản phẩm, khuyến khích nhà ở giá hợp lý), phía cầu (chính sách thuế, tín dụng định hướng nhu cầu ở thực) và cơ chế quản lý (công cụ dữ liệu, kiểm soát giao dịch, phát triển thị trường cho thuê).
Bên cạnh đó, cần địa phương hóa giải pháp, xây dựng chính sách phù hợp với đặc thù kinh tế, giai đoạn phát triển, dân số học và nhu cầu thực tế của từng địa phương.
Đồng thời, xác định rõ thời gian triển khai, phạm vi và giới hạn cụ thể, nhằm đảm bảo tính khả thi và phù hợp với nguồn lực thực tế.
