Thị trường bất động sản 2025: Dịch chuyển sang dòng tiền thực và phân hóa mạnh về giá

Thị trường chuyển dịch mạnh sang xu hướng dòng tiền

Nhìn nhận về các diễn biến của thị trường bất động sản trong 10 tháng đầu năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang được nhìn nhận một cách “gộp chung” thiếu chính xác. Theo ông, bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù, được chia thành nhiều phân khúc, từ cao cấp, trung cấp đến nhà ở xã hội. Mỗi nhóm khách hàng có nhu cầu, khả năng tài chính cũng như kỳ vọng khác nhau. Do đó, việc “gom” tất cả các loại hình để nói về xu hướng giảm giá hay điều chỉnh mặt bằng chung là thiếu cơ sở.

Dữ liệu khảo sát người tiêu dùng do Batdongsan.com.vn thực hiện định kì 6 tháng một lần đưa ra những con số đáng chú ý. Theo đó, 83% người tham gia khảo sát nằm trong độ tuổi 18 – 44, nhóm có nhu cầu thực về nhà ở thì 65% trong số này có thu nhập trung bình từ 15 – 50 triệu đồng/tháng, phản ánh tài chính của người mua nhà trên thị trường hiện nay. Đáng chú ý, có tới 55% người cho biết đã từng mua bất động sản trong giai đoạn gần đây và 10% đã bán, tức là gần 70% đáp viên có hoạt động giao dịch. Trong đó, 64% mua để ở, còn 36% mua để đầu tư.

Các loại hình được quan tâm nhất hiện nay lần lượt là chung cư (34%), đất nền (33%) và nhà riêng (21%). Tuy nhiên, xu hướng đang thay đổi rõ nét. Trong 12 tháng tới, 33% người khảo sát cho biết sẽ đầu tư vào nhà riêng và 31% vẫn chọn chung cư. Ngược lại, mức độ quan tâm đến đất nền giảm mạnh, phản ánh sự dịch chuyển của nhà đầu tư từ sản phẩm đầu cơ sang sản phẩm mang dòng tiền ổn định.

“Thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực, đặc biệt là các sản phẩm ở được – đây là biểu hiện rõ nét của tâm lý đầu tư an toàn,” ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn định, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định, nhà đầu tư ưu tiên các tài sản có khả năng sinh lời ổn định thay vì chỉ chờ tăng giá. Khi tâm lý thị trường được củng cố nhờ yếu tố chính sách, lãi suất hay niềm tin vĩ mô, nhà đầu tư mới có xu hướng chuyển dần sang các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền hoặc nghỉ dưỡng.

Trên thực tế, chung cư và nhà ở liền thổ là hai loại hình dẫn dắt đà phục hồi tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh trong hai năm trở lại đây. Riêng phân khúc đất nền – vốn được xem là “thước đo” của đầu cơ – vẫn đang giảm trung bình 22% trên toàn quốc so với cùng kỳ. Ngoại trừ một đợt tăng ngắn cuối năm 2024 nhờ thông tin sáp nhập hành chính, thị trường đất hầu như không ghi nhận sự phục hồi đáng kể.

Thị trường phân hóa mạnh về giá theo khu vực

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, một trong những điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự phân hóa mạnh về giá và khu vực. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá 100 triệu đồng/m2 đang được nhắc đến phổ biến trên truyền thông thực chất chỉ phản ánh các dự án mở bán mới ở trung tâm. Trong khi đó, nếu tính chung cả chung cư mới và cũ, nhiều khu vực vẫn ghi nhận mặt bằng giá dưới 100 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, khu vực Tây Hồ hiện đạt trung bình khoảng 106 triệu đồng/m2, trong khi Nam Từ Liêm chỉ khoảng 77 triệu đồng/m2, Bắc Từ Liêm là 84 triệu đồng/m2 và Long Biên 67 triệu đồng/m2. Xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven đang diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Cũng theo ông Quốc Anh, đà tăng giá tại khu vực ngoài trung tâm cũng khiến thị trường xuất hiện những “điểm nóng” mới. Chẳng hạn, Thanh Trì ghi nhận mức tăng tới 119%, đạt bình quân 60 triệu đồng/m2; Gia Lâm tăng 114%, lên khoảng 67 triệu đồng/m2. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về nguy cơ “vượt đỉnh” giá trong bối cảnh mặt bằng thu nhập chưa có nhiều cải thiện tương ứng.

Ông Quốc Anh cho rằng, chu kỳ tăng giá hiện tại có nhiều yếu tố khác biệt so với giai đoạn trước. Nếu trước đây, khi dòng tiền rẻ và tín dụng dồi dào, các tài sản rủi ro như đất nền thường tăng mạnh trước, thì nay xu hướng lại đảo chiều: vàng, chứng khoán và bất động sản dòng tiền cùng tăng song song. “Nhà đầu tư đang vừa tích lũy vàng để phòng thủ, vừa phân bổ vốn sang tài sản sinh lời ổn định, nhưng vẫn chưa cảm thấy thực sự an toàn,” ông nhận định.

Một điểm được ông nhấn mạnh là không nên xem đầu cơ là hoàn toàn tiêu cực. Bởi trong bất kỳ thị trường đầu tư nào, nếu chỉ có người mua để ở, thanh khoản ngắn hạn sẽ suy giảm, thị trường trở nên kém hấp dẫn. Ngược lại, nếu chỉ có đầu cơ, giá sẽ bị đẩy lên quá mức. Điều quan trọng là cân bằng giữa đầu tư và đầu cơ – trong đó nhà đầu tư dài hạn nên chiếm tỷ trọng lớn hơn.