Nghịch lý thị trường bất động sản: Giá tăng cao vẫn “cháy hàng”

Nghịch lý của chu kỳ phục hồi

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một hiện tượng đặc biệt: giá liên tục lập đỉnh, nhưng sức hấp thụ vẫn ở mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt gần 70%, tương đương khoảng 60.000 giao dịch – gấp đôi so với cùng kỳ 2024.

Điều đáng nói, phần lớn dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với trước, nhưng vẫn ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong đợt đầu tiên. Diễn biến này phản ánh nhu cầu đầu tư đang trở lại mạnh mẽ, bất chấp thị trường bất động sản không còn ở vùng giá thấp.

Ở phân khúc cao cấp, biệt thự, liền kề, nhà phố tiếp tục leo thang, dao động 50–400 triệu đồng/m2, tăng 5–10% so với các đợt mở bán trước. Căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài xu hướng này: tại Hà Nội, giá trung bình đã chạm 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2 – mức cao kỷ lục. TP. Hồ Chí Minh theo sát với giá trung bình 91 triệu đồng/m2, và trên thị trường thứ cấp, giá tăng thêm 10–15% so với năm ngoái.

Đáng chú ý, giao dịch hiện nay phần lớn đến từ nhóm mua để đầu tư, không phải để ở. Nhà đầu tư vẫn là động lực chính tạo thanh khoản, trong khi người có nhu cầu ở thực tiếp tục bị “gạt ra ngoài cuộc chơi” bởi giá đã vượt xa khả năng chi trả.

Mặc dù vậy, không thể phủ nhận thị trường bất động sản đang phục hồi rõ nét. Cả nguồn cung, thanh khoản lẫn niềm tin nhà đầu tư đều cải thiện. Bất động sản đang dần trở lại vị thế “đầu tàu” trong bức tranh tăng trưởng kinh tế, đóng góp trực tiếp và gián tiếp cho hơn 20% GDP quốc gia nếu tính cả các ngành liên đới như xây dựng, vật liệu, nội thất hay logistics. Mỗi dự án mới được triển khai không chỉ kéo theo hàng chục ngành nghề, mà còn tạo động lực lan tỏa đến tiêu dùng và việc làm.

Những cảnh báo giữa cơn sốt giá mới

Thực tế trên khiến Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra cảnh báo về một thị trường tiềm ẩn nhiều nghịch lý. Trước hết là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là ở phân khúc bình dân. Hầu hết sản phẩm mở bán hiện nay đều thuộc nhóm cao cấp, trong khi nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng làm “van xả” cho áp lực giá – lại triển khai chậm.

Ông Đính cho biết, theo Bộ Xây dựng, cả nước mới hoàn thành chưa đến 45.000 căn nhà ở xã hội trong 9 tháng đầu năm, cộng cả các dự án đang triển khai cũng chỉ đạt khoảng 85.000 căn – chưa đến 10% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030. Tiến độ này cho thấy khoảng cách lớn giữa chính sách và thực tế.

Giá tăng phi mã kéo theo nhiều hệ lụy. Thứ nhất là vấn đề an sinh: người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, khiến xu hướng “ngại kết hôn – ngại sinh con” gia tăng. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ sinh hiện chỉ còn 1,3 con/phụ nữ, thấp hơn mức thay thế dân số, đặt ra nguy cơ suy giảm lực lượng lao động trong tương lai.

Thứ hai là sự méo mó trong dòng vốn đầu tư. Khi lợi nhuận từ bất động sản vượt trội so với sản xuất – kinh doanh, nguồn lực xã hội dễ bị hút vào lĩnh vực này, gây thiếu hụt vốn cho các ngành kinh tế thực. Dòng tiền đầu cơ, cộng với chi phí đất và vốn tăng cao, khiến giá bị “thổi” vượt xa giá trị thực, làm giảm tính bền vững của thị trường.

Bên cạnh đó là rủi ro tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy lớn trong đầu tư có thể trở thành gánh nặng nếu lãi suất tăng hoặc giá chững lại, tạo ra nợ xấu và bất ổn hệ thống ngân hàng. Thị trường cũng đang đối mặt với tình trạng gom hàng, thổi giá, tạo sóng ảo, làm suy giảm niềm tin của người mua và tính minh bạch chung.

Những nghịch lý ấy cho thấy, dù thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi, nhưng chưa phục hồi lành mạnh. Bài toán đặt ra cho cơ quan quản lý là làm sao cân bằng giữa tăng trưởng và bền vững – để bất động sản không chỉ là kênh đầu tư sinh lời, mà còn là trụ cột của an sinh xã hội và nền kinh tế thực.