Bán lẻ hiện đại tái định hình không gian mua sắm

Ảnh minh họa

Mở rộng ra vùng ven và các địa phương

Từ năm 2020, doanh thu từ các kênh MT tăng trung bình 2% mỗi năm, trong khi tỷ trọng của kênh bán lẻ truyền thống tiếp tục suy giảm. Dữ liệu bất động sản càng củng cố xu hướng này: giai đoạn 2020 – nửa đầu 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại (TTTM) và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 3,13%, đạt 2,6 triệu m² tính đến hết quý II/2025.

Xu hướng phát triển của kênh MT không còn giới hạn trong khu vực trung tâm. Hai năm qua, TP. Hồ Chí Minh đón nhận bốn TTTM mới gồm Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall và SATRA Võ Văn Kiệt – tất cả đều nằm ngoài lõi đô thị. Tại Hà Nội, Công ty Đại Quang Minh (Thadico) vừa khởi công dự án Thiso Mall Tây Hồ Tây ở quận Bắc Từ Liêm (cũ), đánh dấu bước tiến vào khu vực ven trung tâm.

Riêng năm 2025, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dự kiến có thêm 155.000 m² diện tích bán lẻ mới. Cùng lúc, các tập đoàn lớn như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng hiện diện tại các tỉnh phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên) và đồng bằng sông Cửu Long (Long An, Cần Thơ, Tiền Giang). Sự cải thiện hạ tầng kết nối và đời sống người dân vùng ven tạo điều kiện đưa trải nghiệm mua sắm hiện đại tới những khu vực vốn quen thuộc với chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.

Trung tâm vẫn là “điểm vàng”

Dù xu hướng phi tập trung gia tăng, khu trung tâm vẫn là “thỏi nam châm” đối với thương hiệu quốc tế nhờ lưu lượng khách lớn và khả năng gia tăng nhận diện. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê ở các TTTM cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi có thể cao gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành, phản ánh sức hút bền vững của vị trí đắc địa.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để thu hút các thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu của tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao gia tăng và thị trường vẫn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn toàn cầu”.

Với diện tích bán lẻ bình quân đầu người còn thấp so với khu vực và làn sóng thương mại điện tử kết hợp các mô hình tích hợp, kênh MT Việt Nam được đánh giá có dư địa tăng trưởng dài hạn, xóa nhòa dần ranh giới giữa mua sắm trực tuyến và trực tiếp.

Nhiều nhà phát triển và vận hành TTTM tại Việt Nam đang áp dụng chiến lược “mua sắm dựa trên trải nghiệm” và ghi nhận kết quả tích cực. Sự trỗi dậy của thế hệ tiêu dùng mới, chú trọng ẩm thực, giải trí và phong cách sống, giúp các ngành thời trang và F&B dẫn đầu trong các hợp đồng thuê mới.

Các TTTM định vị theo phong cách sống như Saigon Centre, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall hay Parc Mall đều duy trì tỷ lệ lấp đầy 100%, bất kể ở trung tâm hay ngoại thành. Điểm chung là thường xuyên tổ chức lễ hội, hội chợ và sự kiện hướng đến giới trẻ, tạo sự gắn kết với cộng đồng.

Thích ứng với hành vi tiêu dùng thay đổi và triển vọng dài hạn

Dưới tác động của chuyển đổi số, hành vi tiêu dùng biến đổi nhanh chóng. Năm 2024, người Việt đi mua sắm hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) ít hơn so với năm 2019 nhưng lại ghé thăm nhiều cửa hàng hơn trên các kênh khác nhau, khiến cuộc cạnh tranh giữ chân khách hàng gay gắt hơn.

Để đáp ứng, nhà bán lẻ tăng tốc chiến lược đa kênh. Năm 2024, 55,7% doanh nghiệp bán lẻ tại Việt Nam có doanh thu tăng trưởng áp dụng mô hình này. Gần 2/3 người tiêu dùng mua sắm trực tuyến ít nhất mỗi tuần một lần, nhưng vẫn duy trì nhu cầu trải nghiệm trực tiếp. Điều này tạo ra hành vi chuộng sự tiện lợi song song với nhu cầu không gian vật lý.

Nhà bán lẻ cũng đầu tư mạnh vào công nghệ và logistics, từ quản lý tồn kho, chương trình khách hàng thân thiết cá nhân hóa đến mô hình click-and-collect, biến cửa hàng thành điểm giao hàng chặng cuối. Các thương hiệu như Emart, Aeon, WinMart hay Bách Hóa Xanh đã triển khai mô hình này, cho phép đặt hàng qua ứng dụng, giao tận nhà và thanh toán điện tử.

Phân khúc bất động sản bán lẻ Việt Nam vẫn đối mặt khó khăn ngắn hạn do lạm phát và bất ổn kinh tế làm suy yếu sức mua, đặc biệt với hàng hóa không thiết yếu. Mô hình cửa hàng mặt tiền như nhà phố thương mại cũng kém sôi động vì giá thuê cao và quy định khắt khe.

Tuy nhiên, mô hình kinh doanh dựa trên trải nghiệm chứng minh khả năng thích ứng tốt, nhất là trong ẩm thực, thời trang và chăm sóc cá nhân. Chẳng hạn, Cocoon hợp tác với Guardian Vietnam xây dựng 20 trạm refill tại TP. Hồ Chí Minh; MUJI và UNIQLO quảng bá thời trang bền vững; Pizza 4P triển khai sáng kiến “Earth to People – Oneness” sử dụng nguyên liệu địa phương và thực hành bền vững.

Nhiều thương hiệu quốc tế cao cấp cũng ưu tiên mở cửa hàng vật lý khi vào Việt Nam, như Pop Mart (Crescent Mall), Motherswork (Estella Place), Cartier (Union Square) hay Flying Tiger Copenhagen (Parc Mall).

Với quy mô người tiêu dùng lớn, chi phí logistics cạnh tranh và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất Đông Nam Á. Thành công sẽ phụ thuộc vào chiến lược phát triển hệ sinh thái toàn diện, kết hợp sản phẩm, khách hàng mục tiêu, công cụ số và thiết kế tập trung vào trải nghiệm.

Trong môi trường cạnh tranh, lòng trung thành của người tiêu dùng không còn dựa trên giá hay sự tiện lợi đơn thuần. Bất động sản bán lẻ Việt Nam đang chuyển mình, từ nơi cung cấp mặt bằng trở thành điểm đến sống động và giàu trải nghiệm – những “mảnh ghép” góp phần định hình diện mạo đô thị hiện đại.