Dòng "tiền rẻ" đang đổ vào thị trường bất động sản

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của hệ thống ngân hàng Việt Nam liên tục duy trì ở mức thấp. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng phổ biến quanh mức 4,5–5,2%/năm, giảm mạnh so với giai đoạn 2022–2023. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 6–7%/năm trong 12 tháng đầu, thậm chí có ngân hàng áp dụng ở mức 5-6%/năm cho khách hàng cá nhân. Đây được xem là dòng "tiền rẻ” so với mặt bằng chung nhiều năm, tạo cú hích rõ rệt cho thị trường bất động sản.

Thực tế, sức mua ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng đã có dấu hiệu khởi sắc. Báo cáo quý II/2025 của Savills cho thấy, lượng giao dịch căn hộ Hà Nội tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó phân khúc trung – cao cấp chiếm gần 70%. Tại TP. Hồ Chí Minh, CBRE ghi nhận số căn hộ bán ra trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 13.000 căn, tăng 25% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức tăng trưởng đáng chú ý sau giai đoạn trầm lắng.

Không chỉ dừng lại ở thị trường căn hộ, đất nền vùng ven và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng cũng hút vốn trở lại. Dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn ghi nhận, tính đến quý II/2025, giá rao bán đất nền Bắc Giang (cũ) tăng 100% so với quý I/2023.

Cùng biên độ thời gian, giá rao bán đất nền Bắc Ninh (cũ) tăng 54%, Hưng Yên (cũ) tăng 75%, Hải Phòng (cũ) tăng 18%. Tại khu vực phía Nam, đất nền tại những tỉnh, thành có biến động mạnh về hạ tầng hay sự hiện diện của các siêu dự án cũng thiết lập mặt bằng mới. Cụ thể, đất nền Long An (cũ) tăng 36%, Bình Dương (cũ) tăng 25%, Đồng Nai (cũ) 23%, Bà Rịa Vũng Tàu (18%). Dòng vốn rẻ đang giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận bất động sản với kỳ vọng hạ tầng hoàn thiện tiếp tục gia tăng sức hút.

Ngoài ra, sự dịch chuyển dòng tiền từ các kênh đầu tư khác cũng góp phần tạo nên làn sóng đầu tư trên thị trường bất động sản. Thị trường chứng khoán biến động mạnh, giá vàng liên tục nhảy nhót đã khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân tìm nơi trú ẩn ổn định hơn. Bất động sản, với tính chất tài sản hữu hình và khả năng bảo toàn giá trị, trở thành lựa chọn an toàn. Điều này lý giải vì sao ngay cả những dự án cao cấp, giá bán trên 100 triệu đồng/m2 tại trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn có tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Những rủi ro từ dòng "tiền rẻ"

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, dù dòng "tiền rẻ" mang lại nhiều tín hiệu tích cực, song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Thứ nhất, khi chi phí vốn quá thấp, tâm lý đầu cơ dễ bùng phát. Một số khu vực vùng ven, dù hạ tầng chưa hoàn thiện, nhưng giá đất đã bị đẩy lên cao. Giá bất động sản tăng mạnh chủ yếu đến từ các nhà đầu tư thứ cấp thay vì nhu cầu thực. Nếu dòng tiền tiếp tục chảy mạnh mà không gắn với giá trị sử dụng, nguy cơ “bong bóng” cục bộ hoàn toàn có thể xảy ra.

Thứ hai, sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng cũng là “con dao hai lưỡi”. Lãi suất hiện ở mức thấp nhờ chính sách điều hành vĩ mô, nhưng nếu áp lực lạm phát tăng trở lại hoặc kinh tế toàn cầu biến động, kịch bản thắt chặt tiền tệ có thể tái diễn. Khi đó, những nhà đầu tư vay vốn quá nhiều để lướt sóng sẽ dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, dẫn đến tình trạng bán tháo, gây xáo trộn thị trường. Bài học giai đoạn 2010–2011, khi bất động sản tăng nóng rồi đóng băng do siết tín dụng, vẫn còn nguyên giá trị.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định quan điểm kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào bất động sản, đặc biệt là các dự án cao cấp, nghỉ dưỡng chưa có nhu cầu ở thực. Điều này đồng nghĩa dòng "tiền rẻ" sẽ không chảy tràn lan, mà được sàng lọc kỹ. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư nếu không có chiến lược dài hạn sẽ khó tận dụng lợi thế vốn rẻ. Dòng "tiền rẻ" chỉ thực sự có ý nghĩa khi được định hướng vào những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, đô thị hóa và hạ tầng. Nếu dòng vốn chỉ phục vụ đầu cơ, bong bóng giá là điều khó tránh.

Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn dòng "tiền rẻ" hiện nay vừa có cơ hội lớn để phục hồi, vừa đòi hỏi sự tỉnh táo của nhà đầu tư. Việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, vị trí hạ tầng thực tế và pháp lý minh bạch sẽ quyết định thành công. Với doanh nghiệp, chiến lược phát triển bền vững, tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính sẽ là yếu tố sống còn.