Quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất: Gánh nặng cho doanh nghiệp?

Quy định khiến doanh nghiệp "thiệt đơn thiệt kép"

Theo Dự thảo Nghị định 103/2024 (sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014), các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất tương đương 5,4%/năm, tính từ thời điểm nhận quyết định giao hoặc cho thuê đất cho đến khi cơ quan nhà nước ban hành quyết định chính thức về giá đất.

Quy định này đã ngay lập tức vấp phải phản ứng gay gắt từ cộng đồng doanh nghiệp. Trên thực tế, nhiều dự án dù đã hoàn tất và nộp đầy đủ hồ sơ pháp lý đúng thời hạn vẫn phải chờ từ một đến ba năm để được phê duyệt giá đất.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, quy định này khiến doanh nghiệp "thiệt đơn thiệt kép". Theo ông, nhiều dự án mất 3-5 năm vẫn chưa được định giá đất do chậm trễ từ phía cơ quan nhà nước, khiến doanh nghiệp không thể triển khai bán hàng, không có nguồn thu nhưng vẫn gánh chi phí giải phóng mặt bằng, lãi vay… Nay lại phải nộp thêm 5,4%/năm là quá bất hợp lý.

Cũng theo ông Quyết, các khoản chi phí bổ sung như tiền sử dụng đất, tiền phạt và các chi phí liên quan khác sẽ được tính vào giá bán, đồng nghĩa với việc người mua nhà sẽ là bên cuối cùng phải gánh chịu những khoản phát sinh này.

Trên thực tế, những tình huống như vậy không phải là hiếm gặp. Nhiều chủ đầu tư phản ánh rằng, dù đã tuân thủ đầy đủ các thủ tục pháp lý, họ vẫn phải chờ đợi trong thời gian dài, có khi kéo dài đến vài năm để nhận được quyết định phê duyệt giá đất. Việc bị buộc nộp thêm tiền cho khoảng thời gian nằm ngoài khả năng kiểm soát đã đẩy các doanh nghiệp vào tình thế rủi ro nghiêm trọng: kế hoạch tài chính bị xáo trộn, khả năng tiếp cận vốn suy giảm, tiến độ dự án bị trì hoãn, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp pháp lý với khách hàng, ông Quyết nhấn mạnh.

Đồng tình ý kiến, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng việc yêu cầu doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất trong khi dự án chưa được cơ quan chức năng định giá là điều không hợp lý, cả về mặt pháp lý lẫn thực tiễn.

“Ở một số địa phương, doanh nghiệp buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất mới được cấp phép xây dựng. Trong khi đó, việc định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp không vi phạm nhưng lại bị xử lý như có lỗi là hành động mang tính chất ép buộc,” ông Toản nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Toản cũng cho biết, việc chậm xác định tiền sử dụng đất gây thiệt hại đáng kể cho doanh nghiệp, từ việc tiến độ dự án bị trì hoãn đến chi phí đầu vào tăng cao do giá đất leo thang theo thời gian.

Theo ông Toản, mức bổ sung 5,4%/năm tính trên tổng tiền sử dụng đất trong thời gian chưa được định giá là con số đáng kể. Ví dụ, nếu dự án có tiền sử dụng đất là 1.000 tỷ đồng, chỉ cần chậm một năm, doanh nghiệp đã phải trả thêm 54 tỷ đồng.

Ngoài ra, nếu doanh nghiệp không nộp tiền đúng hạn sau khi có thông báo, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức phạt lên đến 0,03% mỗi ngày. Điều này có thể dẫn đến tình trạng “thuế chồng thuế”, khiến doanh nghiệp càng thêm khó khăn về tài chính, ông Toản cho biết.

Đề xuất bỏ quy định tiền đất bổ sung

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu giữ nguyên quy định như trong Dự thảo Nghị định 103, sẽ kéo theo hệ lụy tiêu cực cả về pháp lý lẫn thị trường.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng không thể quy trách nhiệm chung cho cả hai phía. “Nếu việc chậm trễ xuất phát từ cơ quan nhà nước trong việc ban hành quyết định, thì không thể bắt doanh nghiệp phải gánh chịu hậu quả”, ông nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng chỉ nên áp dụng khoản truy thu trong trường hợp có đủ cơ sở chứng minh doanh nghiệp cố tình chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. “Ngược lại, nếu áp dụng một cách cứng nhắc, chính sách này sẽ trở nên thiếu công bằng và làm suy giảm niềm tin của thị trường”, TS Cấn Văn Lực thẳng thắn nhận định.

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, Bộ Tài chính xem xét lại bởi chính sách quá bất hợp lý. Theo ông Hiệp, nên bỏ điều khoản thu tiền đất bổ sung này. Trường hợp chậm có quyết định thu tiền sử dụng đất, cơ quan định giá đất phải chịu trách nhiệm. Đồng thời, phải sửa cả điều kiện chuyển tiếp, đơn vị nào đã chấp hành buộc phải nộp thì phải cho doanh nghiệp khấu trừ lại.