Giải pháp nào giúp “hạ nhiệt” giá các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội

Một dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai, Hà Nội- Ảnh: VGP/Toàn Thắng

Cách đây 5 năm, 25 - 30 triệu đồng/m2 là mức giá được xác lập cho phân khúc nhà ở thương mại bình dân. Nhưng thời điểm hiện tại, đây lại là mức giá bán mới của một dự án NƠXH tại Hà Nội.

Có thể dẫn ra những ví dụ cụ thể về giá bán tại một số dự án NƠXH trên địa bàn thành phố Hà Nội như: Dự án NƠXH UDIC Eco Tower Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) khởi công cuối năm 2024, có giá tạm tính khoảng 25 triệu đồng một m2.

Dự án này do liên danh Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC, Công ty cổ phần Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội và Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư.

Với mức giá 25 triệu đồng/m2, dự án UDIC Eco Tower Hạ Đình đã "soán ngôi" dự án NƠXH NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) để trở thành khu NƠXH có giá mở bán cao nhất tại Thủ đô.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), nếu mức giá này được thông qua, UDIC Eco Tower Hạ Đình sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới tại thị trường sơ cấp cho phân khúc NƠXH.

Theo đó, thay vì mức giá phổ biến 14 - 16 triệu đồng/m2 như nhiều năm trước, 25 triệu đồng/m2 trở lên sẽ là giá bán loại hình này trong giai đoạn tới.

Không chỉ thị trường sơ cấp, các dự án NƠXH đã đi vào sử dụng gần chục năm tại thị trường thứ cấp như The Vesta (Hà Đông), Ecohome (Bắc Từ Liêm), Đại Kim (Hoàng Mai), Rice City Sông Hồng (Long Biên)... cũng ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ.

Tại thời điểm chủ đầu tư mở bán cuối năm 2017, giá căn hộ tại The Vesta chỉ 990 triệu đồng đối với căn có diện tích 67m2 (đã bao gồm thuế VAT và hoàn thiện nội thất cơ bản), tương đương hơn 14 triệu đồng/m2. Nhưng đến đầu năm nay, trên các diễn đàn rao bán chung cư cũ, giá căn hộ tại đây được môi giới thông báo là 2,7 - 3 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 42 triệu đồng/m2.

Mức giá này chưa bao gồm chi phí sang tên chuyển nhượng NƠXH mà người mua phải chịu (khoảng 100 triệu đồng/căn). Như vậy, dù đã sử dụng hơn 7 năm, NƠXH tại dự án The Vesta vẫn tăng 2,9 lần so với thời điểm mới mở bán.

Tương tự, dự án NƠXH Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng ghi nhận mức giá bán thứ cấp tăng cao. Dự án này bàn giao năm 2020, giá bán chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại, nhiều căn NƠXH tại đây đang được rao bán lại với mức giá dao động từ 47 - 52 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với trước.

Một căn hộ 70m2 với 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh cùng một số nội thất đi kèm tại tòa N04 thuộc dự án này đang được chủ nhà rao bán với mức giá 3,5 tỷ đồng. Một căn khác có diện tích tương tự nhưng thiết kế 2 phòng ngủ cũng đang được rao bán với giá gần 3,43 tỷ đồng. Người bán cho biết, chủ nhà cần tiền gấp nên mới bán với mức giá này, nếu thiện chí mua chủ nhà sẽ để lại hết đồ đạc sử dụng.

Tăng nguồn cung là giải pháp căn cơ nhất để hạ giá nhà ở xã hội

Dù giá nhà ở xã hội tăng cao, nhưng so với chung cư thương mại cũ cùng khu vực, mức giá này vẫn thấp hơn. Điều này khiến người dân vẫn đổ xô tìm mua NƠXH

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, "cơn khát" NƠXH khiến người dân đổ xô tìm mua dù giá bán tăng cao là điều không khó đoán định. Để giải quyết thực tế này, tăng cung là giải pháp căn cơ nhất.

Từ trước đến nay, Việt Nam đã có những ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng theo vị chuyên gia này, những ưu đãi đó chưa đủ hấp dẫn.

Vì vậy, theo chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh: "Muốn thực sự cải thiện nguồn cung, chương trình NƠXH cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ nhất cho doanh nghiệp về đất và vốn, về chính sách, thủ tục để xây dựng NƠXH với giá thành thấp nhất có thể nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về chất lượng, hạ tầng xã hội", TS. Vũ Đình Ánh đề xuất và khẳng định, khi cung đủ lớn, giá nhà sẽ không tăng một cách nhanh chóng như thời điểm hiện tại.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng, một trong những vấn đề then chốt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho chương trình NƠXH chính là tạo dựng và hỗ trợ phát triển thị trường thuê nhà nói chung, thị trường thuê nhà ở xã hội nói riêng thay vì chỉ tập trung vào thị trường mua bán nhà như hiện nay.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP Hà Nội cho biết, thành phố hiện có 69 dự án NƠXH đã và đang được triển khai.

Trong đó, từ năm 2021 đến nay đã hoàn thành khoảng 0,64 triệu m2 sàn NƠXH, với hơn 10.270 căn hộ tại 8 dự án hoàn thành toàn bộ và 3 dự án hoàn thành một phần, khoảng 5.923 căn hộ tại 11 dự án sẽ được hoàn thành giai đoạn 2024 - 2025.

Bước sang giai đoạn 2026 - 2030, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, có 50 dự án NƠXH đang triển khai với khoảng 57.170 căn