Diện mạo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập hiện ra sao?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định việc sáp nhập đã đưa TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị lớn nhất cả nước. Sau điều chỉnh, thành phố có diện tích tự nhiên hơn 6.772 km2, dân số hiện trên 14 triệu người và dự báo có thể chạm mốc 18 triệu vào năm 2030. Về kinh tế, TP. Hồ Chí Minh cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nằm trong nhóm sáu địa phương có quy mô lớn nhất cả nước. Riêng GRDP của vùng đô thị mới sau sáp nhập dự kiến chiếm khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 20% kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước.

Theo bà Miền, quá trình mở rộng không chỉ tạo ra dư địa phát triển mà còn mở đường cho sự phân hóa lợi ích giữa các khu vực. Những địa bàn có nền tảng hạ tầng và kinh tế tốt đón nhận lợi ích sớm và bứt phá mạnh mẽ hơn.

Sự thay đổi quy mô còn giúp thành phố giải tỏa sức ép hạ tầng vốn đã quá tải, đồng thời tạo cơ hội tái cấu trúc các khu công nghiệp nhỏ lẻ, ô nhiễm trong khu vực cũ. TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập được bổ sung thêm kinh tế biển, du lịch biển, các khu công nghiệp tập trung với hạ tầng đồng bộ và dịch vụ logistics hiện đại. Đây là nền tảng để phát triển mô hình đô thị xanh, chất lượng, gắn với các chuẩn mực môi trường và hướng đến trở thành trung tâm công nghệ, tài chính, thương mại, dịch vụ và du lịch mang tầm quốc tế.

Bức tranh quy hoạch cũng sẽ được định hình lại theo hướng kết nối hạ tầng đồng bộ, phân bổ hợp lý không gian đô thị và chức năng kinh tế, nhằm khai thác tối đa thế mạnh sẵn có đồng thời mở rộng dư địa tăng trưởng.

Đối với thị trường bất động sản, đây là cơ hội vàng để hình thành nhiều dự án quy mô lớn, đa dạng phân khúc và chất lượng cao, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa phục vụ mục tiêu đầu tư. Cùng với sự thay đổi cấu trúc đô thị, nhu cầu thị trường sẽ được định hình lại theo hướng tăng trưởng mạnh và bền vững.

Thị trường vẫn vận hành theo cung – cầu, dài hạn phụ thuộc vào quy hoạch và pháp lý

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng việc mở rộng địa giới hành chính chưa tạo ra cú hích tức thời đối với giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Thực tế, mặt bằng giá trung bình toàn thành phố có xu hướng giảm trên số liệu thống kê, song đây chủ yếu là do khoảng cách lớn giữa TP. Hồ Chí Minh cũ và các khu vực vừa sáp nhập.

Bà Hương cho biết, giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh cũ trong năm 2024 và quý I/2025 vẫn duy trì quanh mức 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu – nơi tập trung nhiều dự án mới – chỉ ghi nhận giá phổ biến khoảng 40 triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn. Khoảng cách này khiến giá trung bình toàn đô thị mở rộng bị kéo xuống, nhưng không đồng nghĩa với việc giá bán tại từng dự án sụt giảm.

“Giá nhà vẫn đang được định hình bởi những yếu tố nội tại như nhu cầu thực, khả năng kết nối hạ tầng và cấu trúc dân cư, thay vì tác động từ sáp nhập,” bà Hương nhận định.

Một yếu tố khác khiến thị trường khó giảm nhiệt là chi phí đất. Trong cơ cấu chi phí phát triển, đất chiếm tỷ trọng lớn, trong khi khung giá Nhà nước nhiều năm qua chưa từng điều chỉnh giảm. Các động thái rà soát khung giá đất sau sáp nhập hiện mới ở giai đoạn nghiên cứu, vì vậy chi phí đầu vào gần như không đổi, đồng nghĩa giá bán khó có cửa hạ nhiệt.

Cũng theo bà Hương, khả năng xác lập mặt bằng giá mới sẽ phụ thuộc vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực các bộ luật sửa đổi vừa được ban hành. Khi địa giới được tổ chức lại, cơ cấu đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp có thể được phân bổ lại, từ đó tác động trực tiếp đến chiến lược phát triển dự án. Song song, việc cải thiện thủ tục cấp phép, rút ngắn quy trình hành chính cũng được coi là chìa khóa khơi thông nguồn cung.

Ở góc nhìn ngắn hạn, thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn vận hành theo quy luật cung – cầu thực tế, đồng thời chịu ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất và tín dụng. Bà Hương dự báo, trong nửa cuối năm 2025, nếu cung – cầu, tín dụng và pháp lý được đồng thời cân bằng, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đi theo quỹ đạo ổn định và bền vững, thay vì biến động mạnh như kỳ vọng ban đầu từ việc sáp nhập.